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Ⅱ 「総論第３章不動産の価格を形成する要因」について
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「総論第３章不動産の価格を形成する要因」で例示された土地、建物並びに建物及びその敷地に係る個別的要因に関しては、特に次のような観点に留意すべきである。
１．土地に関する個別的要因について
（１）埋蔵文化財の有無及びその状態について
文化財保護法で規定された埋蔵文化財については、同法に基づく発掘調査、現状を変更することとなるような行為の停止又は禁止、設計変更に伴う費用負担、土地利用上の制約等により、価格形成に重大な影響を与える場合がある。
埋蔵文化財の有無及びその状態に関しては、対象不動産の状況と文化財保護法に基づく手続きに応じて次に掲げる事項に特に留意する必要がある。
① 対象不動産が文化財保護法に規定する周知の埋蔵文化財包蔵地に含まれるか否か。
② 埋蔵文化財の記録作成のための発掘調査、試掘調査等の措置が指示されているか否か。
③ 埋蔵文化財が現に存することが既に判明しているか否か（過去に発掘調査等が行われている場合にはその履歴及び措置の状況）。
④ 重要な遺跡が発見され、保護のための調査が行われる場合には、土木工事等の停止又は禁止の期間、設計変更の要否等。
（２）土壌汚染の有無及びその状態について
土壌汚染が存する場合には、汚染物質に係る除去等の費用の発生や土地利用上の制約により、価格形成に重大な影響を与える場合がある。
土壌汚染対策法で規定された土壌汚染の有無及びその状態に関しては、対象不動産の状況と土壌汚染対策法に基づく手続きに応じて次に掲げる事項に特に留意する必要がある。
① 対象不動産が、土壌汚染対策法第３条に規定する有害物質使用特定施設に係る工場又は事業場の敷地を含むか否か、又は同法の施行の前に有害物質使用特定施設に相当する工場又は事業場の敷地であった履歴を有する土地を含むか否か。
② 対象不動産について有害物質使用特定施設の使用の廃止に伴い、土壌汚染対策法第３条に規定する土壌の汚染の状況についての調査義務が発生しているか否か、又は同法第４条の規定により都道府県知事から土壌の汚染の状況についての調査を実施することを命ぜられているか否か。
③ 対象不動産について土壌汚染対策法第５条に規定する指定区域の指定がなされているか否か、又は過去において指定区域指定の解除がなされた履歴があるか否か。
④ 対象不動産について土壌汚染対策法第７条の規定により都道府県知事から汚染の除去等の措置を講ずべきことを命ぜられているか否か。
２．建物に関する個別的要因について
（１）設計、設備等の機能性
基準階面積、階高、床荷重、情報通信対応設備の状況、空調設備の状況、電気容量等に特に留意する必要がある。
（２）建物の性能
建物の耐震性については、建築基準法に基づく耐震基準との関係について特に留意する必要がある。また、建物の構造の安定、火災時の安全、劣化の軽減、維持管理への配慮、温熱環境、空気環境、光・視環境、音環境、高齢者等への配慮に関する事項については、住宅の場合、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく日本住宅性能表示基準による性能表示を踏まえることに留意する必要がある。
（３）維持管理の状態
屋根、外壁、床、内装、電気設備、給排水設備、衛生設備等に関する破損・老朽化等の状況及び保全の状態について特に留意する必要がある。
（４）有害な物質の使用の有無及びその状態
建設資材としてのアスベストの使用の有無及び飛散防止等の措置の実施状況並びにポリ塩化ビフェニル（ＰＣＢ）の使用状況及び保管状況に特に留意する必要がある。
３．建物及びその敷地に関する個別的要因について
（１）借主の状況及び賃貸借契約の内容
賃料の滞納の有無及びその他契約内容の履行状況、借主の属性（業種、企業規模等）、総賃貸可能床面積に占める主たる借主の賃貸面積の割合に特に留意する必要がある。
（２）修繕計画及び管理計画の良否並びにその実施の状態
大規模修繕に係る修繕計画の有無及び修繕履歴の内容、管理規約の有無、管理委託先、管理サービスの内容等に特に留意する必要がある。 |
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