不動産鑑定士.com～不動産鑑定士試験合格支援サイト～　収益還元法　２．収益価格を求める方法

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不動産鑑定評価基準

総論
第1章
不動産の鑑定評価に関する基本的考察
第2章
不動産の種別及び類型
第3章
不動産の価格を形成する要因
第4章
不動産の価格に関する諸原則
第5章
鑑定評価の基本的事項
第6章
地域分析及び個別分析
第7章
鑑定評価の方式
第8章
鑑定評価の手順
第9章
鑑定評価報告書

各論
第1章
価格に関する鑑定評価
第2章
賃料に関する鑑定評価
第3章
証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価

留意事項

不動産鑑定評価基準運用上の留意事項

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２．収益価格を求める方法

　収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法（以下「直接還元法」という。）と、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法（Discounted Cash Flow法（以下「ＤＣＦ法」という。））がある。

これらの方法は、基本的には次の式により表される。

（１）直接還元法

Ｐ：求める不動産の収益価格
ａ：一期間の純収益
Ｒ：還元利回り

（２）ＤＣＦ法

Ｐ：求める不動産の収益価格
ａｋ：毎期の純収益
Ｙ：割引率
ｎ：保有期間（売却を想定しない場合には分析期間。以下同じ。）
ＰＲ：復帰価格
復帰価格とは、保有期間の満了時点における対象不動産の価格をいい、基本的には次の式により表される。　　　　　

ａn + 1：ｎ＋１期の純収益
Ｒn ：保有期間の満了時点における還元利回り（最終還元利回り）

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