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Ⅸ 「各論第３章証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」について
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１．証券化対象不動産の基本姿勢について
（１）各論第３章第１節Ⅰに定める証券化対象不動産については、従前に鑑定評価が行われたものを再評価する場合にあっても、各論第３章に従って鑑定評価を行わなければならないものであることに留意する必要がある。
２．処理計画の策定について
（１）処理計画の策定に当たっての確認については、対象不動産の鑑定評価を担当する不動産鑑定士以外の者が行う場合もあり得るが、当該不動産鑑定士が鑑定評価の一環として責任を有するものであることに留意しなければならない。
（２）処理計画の策定に当たっての確認において、依頼者から鑑定評価を適切に行うための資料の提出等について依頼者と交渉を行った場合には、その経緯を確認事項として記録しなければならない。 また、確認事項の記録を鑑定評価報告書の附属資料として添付することとしているが、鑑定評価書への添付までを求めるものではないが、同記録は不動産の鑑定評価に関する法律施行規則第３８条第２項に定める資料として保管されなければならないことに留意する必要がある。
（３）エンジニアリング・レポート及びＤＣＦ法等を適用するために必要となる資料等の入手が複数回行われる場合並びに対象不動産の実地調査が複数回行われる場合にあっては、各段階ごとの確認及び記録が必要であることに留意しなければならない。
（４）各論第３章第２節Ⅲに、依頼者の証券化関係者との関係について記載する旨定めているが、不動産鑑定士の対象不動産に関する利害関係又は対象不動産に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利害関係の有無及び内容については、総論第９章第２節により記載する必要があることに留意しなければならない。
３．証券化対象不動産の個別的要因の調査について
証券化対象不動産の個別的要因の調査に当たっては、次に掲げる事項に留意する必要がある。
（１）エンジニアリング・レポートの活用に当たっては、不動産鑑定士が主体的に責任を持ってその活用の有無について判断を行うものであることに留意する必要がある。また、エンジニアリング・レポートの内容の適切さや正確さ等の判断に当たっては、必要に応じて、建築士等他の専門家の意見も踏まえつつ検証するよう努めなければならないことに留意する必要がある。
既存のエンジニアリング・レポートの活用で対応できる場合がある一方、エンジニアリング・レポートが形式的に項目を満たしていても、鑑定評価にとって不十分で不動産鑑定士の調査が必要となる場合もある。
（２）鑑定評価に必要な対象不動産の物的確認、法的確認等に当たっては、各論第３章第３節Ⅲ（３）の表に掲げる内容や別表１の項目に掲げる内容が必要最小限度のものを定めたものであり、必要に応じて項目・内容を追加し、確認しなければならないことに留意する必要がある。
（３）できる限り依頼者からエンジニアリング・レポートの全部の提供を受けるとともに、エンジニアリング・レポートの作成者からの説明を直接受ける機会を求めることが必要である。
（４）なお、エンジニアリング・レポートの作成は委託される場合が多いが、この場合には、エンジニアリング・レポートの作成者は調査の受託者を指すことに留意しなければならない。また、この場合においては、エンジニアリング・レポートの作成者を鑑定評価報告書に記載する際、調査の委託者の名称も記載する必要がある。
４．ＤＣＦ法の適用等について
ＤＣＦ法の適用等に当たっては、次に掲げる事項に留意する必要がある。
（１）収益費用項目及びその定義を依頼者に説明するに当たって、各項目ごとの具体的な積算内訳など不動産の出納管理に関するデータ等と収益費用項目の対応関係を示すなどの工夫により、依頼者が不動産鑑定士に提供する資料の正確性の向上に十分配慮しなければならない。
（２）収益費用項目においては、信託報酬、特別目的会社・投資法人・ファンド等に係る事務費用、アセットマネジメントフィー（個別の不動産に関する費用は除く）等の証券化関連費用は含まないこと。「純収益」は償却前のものとして求めることとしていることから減価償却費は計上しないことに留意する必要がある。また、各論第３章第４節Ⅱ（１）の表に定める「運営純収益」と証券化対象不動産に係る一般の開示書類等で見られるいわゆる「NOI（ネット・オペレーティング・インカム）」はその内訳が異なる場合があることに留意する必要がある。
（３）各論第３章第４節Ⅱ（１）の表の収益費用項目のうち「運営純収益」と「純収益」の差額を構成する「一時金の運用益」と「資本的支出」の算出について、「一時金の運用益」の利回りの考え方を付記するとともに、「資本的支出」と「修繕費」の区分については、税務上の整理等との整合性に十分配慮する必要があることに留意しなければならない。
（４）収益費用項目については、ＤＣＦ法を適用した場合の検証として適用する直接還元法においても、同様に用いる必要がある。
附則（平成19年4月2日一部改正）
１．この留意事項は、平成19年7月1日から施行する。
２．不動産鑑定士補は、改正後の留意事項の適用については、不動産鑑定士とみなす。 |
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