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平成20年不動産鑑定士試験論文式問題　不動産の鑑定評価に関する理論（演習問題）

問題（100点）

　下記の[資料等]に記載の不動産（対象不動産）について、[指示事項]及び[資料等]に基づき、不動産の鑑定評価に関する次の問に答えなさい。

問１　対象不動産を確定しなさい。
問２　原価法による試算価格を求めなさい。
問３　取引事例比較法による試算価格をもとめなさい。
問４　収益還元法による試算価格を求めなさい。
問５　問２、問３及び問４えで求めた試算価格を調整して、対象不動産の鑑定評価額を決定しなさい。
　　　試算価格の調整に当たっては、本件鑑定評価に即して調整の過程を具体的に述べなさい。

[指示事項]
Ⅰ.共通事項
１．問２、問３及び問４における各手法の適用の過程で求める数値は、別に指示がある場合を除き、小数点第1位を四捨五入し、整数で求めること。ただし、試算価格、公示価格との規準による価格及び鑑定評価額については、上4桁目を四捨五入して上3桁を有効数字として求めること。

2.各事例等における価格等には消費税及び地方消費税は含まれないものとし、計算の過程においても消費税及び地方消費税は含めないで計算すること。

3.対象不動産及び取引事例等については、土壌汚染及び埋蔵文化財に関して価格形成に影響を与えるものは何ら存しないことが判明している。また、有害物質使用調査が実施されていて、アスベスト、ＰＣＢ等の有害物質は使用あるいは貯蔵されていないことが確認されている。

4.土地及び建物の数量は、土地登記簿[全部事項証明書]及び建物登記簿[全部事項証明書]に記載されているものによる。

5.本件対象不動産は、自己居住用であり、不動産鑑定評価基準各論第三章は適用せずに評価は行われるものとする。

6.敷地権の内容、バルコニーやマンションの駐車場の専用使用権については、管理規約等を調べて概要を把握した。今回の評価に際しては影響がないことが判明している。

Ⅱ.問１について
　対象不動産の確定に際しては、不動産鑑定評価基準によって答えなさい。

Ⅲ.問２について
1.一棟の建物及びその敷地の再調達原価
（1）敷地（土地）価格の試算
①土地価格は取引事例比較法を適用して求めなさい。
②[資料等]ⅩⅢ.１に記載の各事例を用いて比準価格を求めること。なお、事例の選択要件を挙げ、不動産鑑定評価基準に照らして不採用とすべき事例があれば、その事例番号及び不採用とする理由を記載しなさい。
③事例の事情その他の内容は、「対象不動産及び事例資料等の概要」等の記載事項により判断すること。
④取引事例が複合不動産の場合には、配分法を用いて更地価格を査定した上で比準しなさい。（建物の資料は[資料等]ⅩⅢの4.事例建物の状況によること。）
⑤比準価格を求める場合の計算式と略号は次のとおりである（基準値を100とする）。

事

時

標

地

個

面

取引事例における土地価格（更地としての価格（（総額）

100

価格時点の地価指数

100

対象地の個別的要因に係る評点

対象地の面積

＝

手法適用により求めた価格

取引事例の取引事情に係る補正率

取引時点の地価指数

取引事例の個別的要因に係る評点

取引事例の存する地域の地域要因に係る評点

100

取引事例の面積

各項の意味と略号
事：事情補正　　　　　　　　　　　　　　　　　　　地：地域要因比較
時：時点修正　　　　　　　　　　　　　　　　　　　個：対象地の個別的要因の格差修正
標：取引事例の個別的要因の標準化補正　面：面積の比較

⑥公示価格を規準とした価格を求める場合の計算式と略号は次のとおりである（基準値を100とする）。

時

標

地

個

公示価格

価格時点の地価指数

100

対象地の個別的要因に係る評点

対象地の面積

＝

公示価格を規準とした価格

公示価格の価格時点の地価指数

公示地の個別的要因に係る評点

公示地の存する地域の地域要因に係る評点

100

各項の意味と略号　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
時：時点修正　　　　　　　　　　　　　　　　　　　地：地域要因比較
標：公示地の個別的要因の標準化補正　　個：対象地の個別的要因の格差修正

⑦時点修正率の計算上における留意点は次のとおりである。
ⅰ時点修正率は[資料等]ⅩⅣの地価指数により求め、少なくとも一つの取引事例について時点修正率の計算過程を明らかにすること。時点修正率計算上の特定の時点の指数は次の例のとおり求めることとし、小数点第2位以下を四捨五入し、小数点第1位までの数値を求めること。
（例）平成20年1月1日の指数を100、平成20年7月1日の指数を102として、取引時点である平成20年5月15日の指数を求める場合。

｛

[

平成20年7月1日の指数（102）

]

平成20年1月1日～平成20年5月15日の月数（4）

＋

｝

平成20年1月1日の指数（100）

平成20年1月1日～平成20年7月1日の月数（6）

　＝求める時点の指数（101.3）
（小数点第二位以下四捨五入）

ⅱ時点修正率の計算における経過期間（月数）の査定においては、下記の例のとおり、起算日（即日）の属する月を含まず、期間の末日（当日）の属する月を含めて計算する。
（例）平成20年3月31日から平成20年8月1日までの期間の月数は5ヶ月
　　　平成20年4月1日から平成20年8月1日までの期間の月数は4ヶ月

（2）建物価格の試算
①建物の再調達原価を求めるに当たっては、直接法及び間接法を併用する。なお直接法については実際に要した建築費を標準建築費指数で時点修正する方法（変動率適用法）を採用し、間接法については複数の建設事例から比較して求めること。時点修正率は[資料等]ⅩⅣの標準建築費指数より求めること。
②建物の再調達原価を建設事例から比較して求める場合の計算式と略号は次のとおりである（基準地を100とする）。

事

時

個

面

建設事例の建築工事費(総額）

100

価格時点の建築費指数

対象建物の個別的要因に係る評点

対象建物の延床面積

＝

手法適用により求めた再調達原価

建設事例の契約事情に係る補正率

建築時点の建築費指数

建設事例の個別的要因に係る評点

建設事例の延床面積

各項の意味と略号　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
事：事情補正　　　　　　　　　個：各建物の個別的要因の格差修正
時：時点修正　　　　　　　　　面：面積の比較

２．一棟の建物及びその敷地の積算価格について
（1）「一棟の建物及びその敷地」の再調達原価は、上記（1）及び（2）で求められた土地、建物それぞれの価額に、開発業者が負担する一般管理費等（販売費等を含む。）を加えて求めるものとする。
（2）一般管理費等の額は、土地及び建物の再調達原価の20％相当額とする。
（3）「一棟の建物及びその敷地」の積算価格は、「一棟の建物及びその敷地」の再調達原価に減価修正を行って求めること。この場合、建物の減価の程度は、概ね経年相応とし、一般管理費等は建物の主体部分と同様に減価修正すること。
（4）建物の主体（本体）部分の耐用年数は45年、設備部分との構成割合は75：25とすること。

３．対象不動産の積算価格（本項の計算は、壁芯計算による建物専有面積を採用すること。）
（1）対象不動産の積算価格は、「一棟の建物及びその敷地」の積算価格に階層別効用比及び位置別効用比により求められた配分率（以下それぞれ「階層別効用比率」、「位置別効用比率」という。）を乗じることにより求めること。
（２）（1）の階層別効用比及び位置別効用比の判定に当たっては、対象不動産と同じ向きの開口部を有する分譲マンション事例から判定すること。
（3）階層別効用比及び位置別効用比は、対象不動産と同じ8階建で同じ方位の開口部を持つ住戸を基準として求めること。
（4）階層別効用比及び位置別効用比は、[資料等]ⅩⅥの分譲事例ごとに、基準を100として、小数点以下第1位を四捨五入して整数で求め、さらに2件以上の事例を用いて求めた場合には得られた数値の平均値を四捨五入して整数で算出すること。また、階層別効用比率及び位置別効用比率は、小数点以下第5位を四捨五入して求めること。

Ⅳ.問3について
１．[資料等]ⅩⅢ.2に記載の各事例を用いて比準価格を求めること。
２．取引事例比較法の適用における要因格差修正は[資料等]ⅩⅦに基づいて行うこと。
３．区分所有建物の比準価格を求める場合の計算式と略号は次のとおりである。（基準を100とする。）

事

時

地

個

面

区分所有建物の取引価格（総額）

100

価格時点のマンション価格指数

100

対象建物の個別的要因に係る評点

対象建物の面積

＝

手法適用により求めた価格

取引事例の取引事情に係る補正率

取引時点のマンション価格指数

取引事例の存する地域の地域要因に係る評点

取引事例の個別的要因に係る評点

取引事例の面積

各項の意味と略号　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
事：事情補正　　　　　　　　地：地域要因の比較
時：時点修正　　　　　　　　個：各建物の個別的要因の格差修正
　　　　　　　　　　　　　　　　　面：面積の比較

Ⅴ.問4について
１．直接、対象不動産である専有部分について収益還元法を適用すること。
２．対象不動産の賃料を査定するには、賃貸事例から適正賃料を賃貸事例比較法を適用して求めること。
３．賃貸事例比較法の適用の際に用いる計算式と略号は次のとおりである（基準値を100とする）。

事

時

標

地

個

面

賃対事例の月額実質賃料（総額）

100

価格時点の賃料指数

100

対象住戸の個別的要因に係る評点

対象住戸の契約面積

＝

手法適用により求めた賃料

賃貸事例の賃貸事情に係る補正率

賃貸時点の賃料指数

賃貸事例の個別的要因に係る評点

賃貸事例の存する地域の地域要因に係る評点

100

賃貸事例の契約面積

各項の意味と略号
事：事情補正　　　　　　　　　　　　　　　　　　　地：地域要因の比較
時：時点修正　　　　　　　　　　　　　　　　　　　個：対象住戸の個別的要因の格差修正
標：賃貸事例の個別的要因の標準化補正　面：面積の比較

４．（1）一時金の運用利回りは、年2％としなさい。
　　（2）礼金の運用益及び償却額は、償却期間2年、利回り2％とする元利均等償還率（＝0.51505）によりなさい。

５．本件の総費用（年額）は、次のとおりである。
（1）修繕費は、建物再調達原価の1％相当額である。
（2）維持管理費（修繕費を除く。）は、年額実質賃料の3％相当額である。
（3）公租公課（固定資産税及び都市計画税）の実額は、土地建物の合計で49,000円（年額）である。
（4）損害保険料は、建物再調達原価の0.1％相当額である。
（5）貸倒れ準備費は、敷金により担保されているので、計上しない。
（6）空室等による損失相当額は、総収益の1/12とする。

６．還元利回りを求めるに当たっては、「類似の不動産の取引事例との比較から求める方法」、「借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法」及び「土地と建物に係る還元利回りから求める方法」から求めるものとし、ここでは三者の平均値を持って決定しなさい。
（1）「類似の不動産の取引事例との比較から求める方法」の適用に当たっては、選択することが妥当と判断される取引事例の中から選択して純収益を求め、当該純収益を取引価格で除して取引利回りを求めること。
（2）還元利回りについては、一定期間内の取引について、用途毎、地域毎にほぼ一定の利回りであることが実態調査から判明しており、求められた取引利回りをもって、「類似の不動産の取引事例との比較から求める方法」の還元利回りとする。なお、当市内では地域別の利回りの品等格差は認められず、また、本年に入ってからは変動はないものとする。
（3）「借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法」の適用に当たっては、次のＹ市における賃貸用不動産における標準的な借入金割合等を適用するものとする。
○借入金割合　60％
○借入金還元利回り　4％
○自己資金還元利回り　10％
（4）「土地と建物に係る還元利回りから求める方法」の適用に当たっては、土地の還元利回りは4.5％、建物の還元利回りは7.0％とする。土地・建物の割合は積算価格算定に当たり求めた各々の再調達原価における両者の割合によりなさい。
(5)求める還元利回りは、百分率（％）で表示し、小数点以下第2位を四捨五入して、第1位まで求めなさい。

Ⅵ.問5について
　不動産鑑定評価基準に従って、試算価格を求めなさい。

[資料等]
Ⅰ.依頼内容
　本件は、「Ｙ駅」徒歩圏にあるＹ中央マンション内の対象不動産について、売買の参考として、平成20年8月1日時点の現状での経済価値の判定のため、不動産鑑定士に鑑定評価を求めたものである。対象不動産の現況は、下記記載のとおりである。

Ⅱ.対象不動産の存する「一棟の建物及びその敷地」
（1）土　地　所在及び地番　Ｘ県Ｙ市Ｚ1丁目5番1
　　　　　　　地　　　　　　目　宅　地
　　　　　　　地　　　　　　積　1,200.00㎡（とち登記簿[全部事項証明書]記載数量）
（2）建　物　所　　　　　　在　Ｘ県Ｙ市Ｚ1丁目5番地1
　　　　　　　建物の名称　Ｙ中央マンション
　　　　　　　構　　　　　　造　鉄筋コンクリート造陸屋根地上8階建
　　　　　　　建築年月日　　平成8年8月1日
　　　　　　　床　　面　　積　　 1　階　450.00㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　2　階　450.00㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　3　階　450.00㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　4　階　450.00㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　5　階　450.00㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　6　階　450.00㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　7　階　450.00㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　8　階　450.00㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　合計3,600.00㎡

Ⅲ.対象不動産
（1）建物専有部分の表示
　家屋番号　　Ｚ1丁目5番1の503
　建物の名称　503
　種　　　類　　居宅
　構　　　造　　鉄筋コンクリート造1階建
　床　面積　　5階部分65.00㎡（建物登記簿[全部事項証明書]記載数量）
　（注）壁芯計算による面積は67.35㎡である。
（2）敷地権の表示（建物登記簿[全部事項証明書]記載事項
　　敷地権の種類　所有権
　　敷地権の割合　278345分の6735

Ⅳ.所有者　Ｘ県Ｙ市Ｚ1丁目4番5号

Ⅴ.類型　区分所有建物及びその敷地（自用）

Ⅵ.依頼目的　売買の参考

Ⅶ.鑑定評価によって求める価格の種類　正常価格

Ⅷ.価格時点　平成20年8月1日

Ⅸ.その他の鑑定評価の条件　なし

Ⅹ.Ｙ市並びに近隣地域及び類似地域の概況及び対象不動産の管理の状況等
１．Ｙ市の概況
（1）位置等
①位置・面積　Ｘ県の南西部分に位置する。面積は約35ｋ㎡である。
②沿革　江戸時代には城下町であった。明治時代に市政を敷き、戦後はＸ市のベッドダウンとして発展してきた。

（2）人口等
①人　口　約２５万人。近年はほぼ横這いで高齢化傾向が認められる。
②世帯数　約１３万世帯

（3）交通施設及び道路整備の状態
①鉄　道　ＪＲ△△線がＹ市の市街地の中央を東西に縦断している。
②道　路　国道がＪＲ△△線に並行して東西に縦断しているが、Ｙ市市街地部分ではＹバイパスとして市街地を迂回して走っている。また、パイパスに高速道路のＹ南インターチェンジが設けられている。その他、主要県道が敷設されており、道路網は整備されている。

(4)供給処理施設の状態
①上水道　普及率はほぼ100％
②け水道　普及率はほぼ100％
③都市ガス　普及率は95％

（5）土地利用の状況
①商業施設　ＪＲ△△線Ｙ駅周辺にはスーパーマーケット、店舗、事務所ビルをはじめ商業施設の集積が見られる。それ以外では、バイパス沿いにコンビニエンスストア、大きな駐車場を備えたスーパーマーケット等が見られる。
②住　宅　Ｙ市はＪＲ△△線の各駅を中心に、市街地がＹ駅からその南側にかけて広がっており、徒歩圏においてはマンションが多く建ち並んでいる。バス通勤圏となると中心は一戸建住宅である。

（6）不動産取引市場の状況
①不動産取引市場の状況
　バブル景気崩壊後、長期にわたり地下は下落傾向にあったが、最近数年間はマンションブームになっていて、新築マンションの契約率（マンションの新規販売月における契約戸数の販売住戸数に対する割合）も高率に推移し、不動産開発業者によるマンション建設用地取得の動きも活発であった。
　新築マンションの売れ行きがよくなったら、買い替え等の動きが活発になって、中古マンションもよく売れるようになってきていた。
　ただし、昨年夏以降マンションの売れ行きが悪くなってきており、今後の見通しについては慎重な意見が出るようになってきたが、まだ地価動向に変化は見られない。
　当市内においても同様な動きを示している。
②賃貸市場の状況
　賃貸住宅について、バブル崩壊後は、空室が生じていたが、その後新規の賃貸住宅の供給が減少し、空室は徐々に埋まってきた。最近では、立地条件の悪い物件や、築年数のたった古い物件では空室も見られるが、駅に近い築年数の浅い物件はほぼ満室となっている。
　賃料については、バブル崩壊後の空室が増えていた時期には下落傾向にあったが、空室がさほど見られなくなった最近では、ほぼ横這い傾向にある。駅に近い新築賃貸マンション等においてはやや強気の新規募集賃料の設定も見受けられる。

２．対象不動産の管理の状況等
（1）一棟の建物及びその敷地の管理は、区分所有者全員で結成された管理組合により、管理業者へ委託されており、管理費は区分所有者が負担している。
（2）一棟の建物の共用部分、付属施設及び敷地の共有持分は専有部分の床面積割合による。

ⅩⅠ.近隣地域及び類似地域等の概要
　対象不動産の所在する近隣地域及びその類似地域等の地域的特性を略記すれば、以下のとおりである。

地域	位置（距離は駅からの直線距離による）	道路の状況	周辺の土地の利用状況	都市計画法等の規制で主要なもの	供給処理施設	標準的な画地規模	標準的使用
近隣地域	Ｙ駅の南東方約380ｍ～410ｍ	幅員　20ｍ　舗装県道	県道沿いに、中高層マンション、店舗付きマンションが建つ中高層住宅地域	第１種中高層住居専用地域建ぺい率　60％容積率　300％準防火地域	上水道下水道都市ガス	700㎡程度	中高層住宅地
Ａ地域	Ｙ駅の南東方約430ｍ～470ｍ	幅員　20ｍ　舗装県道	県道沿いに、中高層マンション、店舗付きマンションが建つ中高層住宅地域	第１種中高層住居専用地域建ぺい率　60％容積率　300％準防火地域	上水道下水道都市ガス	700㎡程度	中高層住宅地
Ｂ地域	Ｙ駅の南方約210ｍ～270ｍ	幅員　15ｍ　舗装市道	駅から続く市道沿いに中高層マンション、店舗付きマンション、店舗が建つ地域	準住居地域建ぺい率　60％容積率　300％準防火地域	上水道下水道都市ガス	500㎡程度	中高層住宅地
Ｃ地域	Ｙ駅の南方約290ｍ～330ｍ	幅員　15ｍ　舗装市道	中高層マンション、一戸建住宅が建つ住宅地域	第１種中高層住居専用地域建ぺい率　60％容積率　300％準防火地域	上水道下水道都市ガス	500㎡程度	中高層住宅地
Ｄ地域	Ｙ駅の南西方約290ｍ～470ｍ	幅員　20ｍ　舗装県道	県道沿いに、中高層マンション、店舗付きマンションが建つ中高層住宅地域	第１種中高層住居専用地域建ぺい率　60％容積率300％準防火地域	上水道下水道都市ガス	300㎡程度	中高層住宅地
Ｅ地域	Ｙ駅の西方約280ｍ～330ｍ	幅員　15ｍ　舗装市道	低層の一般住宅、小売店舗、マンション等が混在する地域	第１種中高層住居専用地域建ぺい率　60％容積率300％準防火地域	上水道下水道都市ガス	200㎡程度	中高層住宅地
Ｆ地域	Ｙ駅の南西方約120ｍ～210ｍ	幅員　12ｍ　舗装市道	市道沿いの小売店舗、マンション等の連たんする地域	近隣商業地域建ぺい率　80％容積率　300％準防火地域	上水道下水道都市ガス	300㎡程度	商住混在地
Ｇ地域	Ｙ駅の南方約20ｍ～100ｍ	幅員　15ｍ　舗装市道	駅前の物販店舗、飲食店舗、金融機関、事務所等が建ち並ぶ商業地域	商業地域建ぺい率　60％容積率　400％防火地域	上水道下水道都市ガス	150㎡程度	商業地

ⅩⅡ.対象不動産、地価公示法による標準地、事例等の位置図
　　　　省略

ⅩⅢ.対象不動産及び事例資料等の概要
１．取引事例等

事例区分	所　在	類　型	価格時点取引時点	公示価格取引価格	数量等	価格時点、取引時点における敷地の利用の現況	道路、供給処理施設の状況	駅からの距離	備　考
対象不動産（一棟の建物及びその敷地）	近隣地域	区分所有建物及びその敷地	H20.8.1 価格時点	－	土地 1,200㎡建物延床面積3,600㎡	鉄筋コンクリート造8階建共同住宅	南側幅員20ｍ舗装県道水道下水道都市ガス	Ｙ駅南東方約400ｍ	－
標準地-8	Ｄ地域	更地として	H20.1.1 価格時点	141,000円/㎡	350㎡	鉄筋コンクリート造5階建共同住宅	南側幅員20ｍ舗装県道水道下水道都市ガス	Ｙ駅南西方約300ｍ	地価公示法第6条の規定による標準地であり、利用の現況は当該標準地の存する地域における標準的使用と概ね一致する。
標準地5-5	Ｇ地域	更地として	H20.1.1 価格時点	350,000円/㎡	150㎡	鉄骨造5階建事務所店舗	西側幅員15ｍ舗装市道水道下水道都市ガス	Ｙ駅南方約30ｍ	地価公示法第6条の規定による標準地であり、利用の現況は当該標準地の存する地域における標準的使用と概ね一致する。
事例（イ）	Ｃ地域	自用の建物及びその敷地	H20.3.7 取引時点	291,000,000円	土地 900㎡建物延床面積1,500㎡	鉄筋コンクリート造5階建共同住宅	北西側幅員15ｍ舗装市道水道下水道都市ガス	Ｙ駅南方約300ｍ	Ｚ社が経営破綻したために、競売にかけられた。一度目の競売では落札者があらわれず、2度目でようやく購入者が決まった。やや低めの価格で落札されたようである。
事例（ロ）	Ｄ地域	更地	H20.6.17 取引時点	40,000,000円	土地250㎡	従前は駐車場として隣地所有者に賃貸されていたが、売却にあたり解約された。	南側幅員20ｍ舗装県道水道下水道都市ガス	Ｙ駅南西方約400ｍ	東側隣接所有者が、本件と併せてマンションを建てるために購入した。取引前に不動産鑑定士が鑑定評価した単独地としての価格よりも契約価格は10％高い価格であった。
事例（ハ）	Ａ地域	自用の建物及びその敷地	H201.15 取引時点	489,000,000円	土地 850㎡建物延床面積2,550㎡	鉄筋コンクリート造8階建共同住宅	北側幅員20ｍ舗装県道水道下水道都市ガス	Ｙ駅南東方約450ｍ	本物件はデベロッパーＰ社が建築したものである。Ｐ社は本物件を不動産鑑定士が鑑定評価した価格でＹ社に売却した。
事例（二）	Ｅ地域	自用の建物及びその敷地	H20.7.15 取引時点	66,800,0000円	土地 350㎡建物延床面積90㎡	木造2階建住宅	西側幅員15ｍ舗装市道水道下水道都市ガス	Ｙ駅西方約300ｍ	特別な事情はない。
事例（ホ）	Ｇ地域	貸家及びその敷地	H20.1.15 取引時点	860,000,000円	土地 875㎡建物延床面積2,550㎡	鉄骨鉄筋コンクリート造8階建事務所	東側幅員15ｍ舗装市道水道下水道都市ガス	Ｙ駅南方約50ｍ	本件はテナントが入居している状態で取引された。取引に際して特別な事情は無い。

２．区分所有建物の取引事例等

事例区分	所　在	類　型	価格時点取引時点	取引価格	①数量等②開口部③間取り	価格時点、取引時点における敷地の利用の現況・建築年月日	道路、供給処理施設の状況	駅からの距離	備　考
対象不動産	近隣地域	区分所有建物（自用）	H20.8.1 価格時点	－	①専有面積65.00㎡5階503号室②南、北面③2ＬＤＫ	鉄筋コンクリート造8階建共同住宅平成8年8月	南側幅員20ｍ舗装県道水道下水道都市ガス	Ｙ駅南東方約400ｍ	－
事例（ヘ）	Ｂ地域	区分所有建物（自用）	H20.6.17 取引時点	15,000,000円	①専有面積75.65㎡8階803号室②西、東面③3ＬＤＫ	鉄筋コンクリート造8階建共同住宅平成12年5月	西側幅員15ｍ舗装市道水道下水道都市ガス	Ｙ駅南方約250ｍ	所有企業が当該企業の従業員に譲渡した。取引価格はやや低いと思われる。
事例（ト）	近隣地域	区分所有建物（貸家）	H20.1.27 取引時点	14,500,000円	①専有面積65.15㎡4階402号室②南、北面③2ＬＤＫ	鉄筋コンクリート造8階建共同住宅平成5年8月	南側幅員20ｍ舗装県道水道下水道都市ガス	Ｙ駅南東方約410ｍ	取引に特別な事情はない。
事例（チ）	Ｄ地域	区分所有建物（自用）	H20.7.15 取引時点	13,300,000円	①専有面積60.85㎡6階602号室②南、北面③2ＬＤＫ	鉄筋コンクリート造8階建共同住宅昭和60年8月	南側幅員20ｍ舗装県道水道下水道都市ガス	Ｙ駅南西方約450ｍ	取引に特別な事情はない。
事例（リ）	Ｆ地域	区分所有建物（自用）	H20.1.15 取引時点	14,500,000円	①専有面積78.50㎡3階303号室②南、北面③3ＬＤＫ	鉄筋コンクリート造8階建共同住宅平成15年8月	西側幅員12ｍ舗装市道水道下水道都市ガス	Ｙ駅南西方約180ｍ	所有者が自己破産し、競売にかけられた。所有者とは異なる。居住のための権限の不明瞭な占有者がいたようで、落札価格はかなり低かった。
事例（ヌ）	Ｅ地域	区分所有建物（自用）	H20.2.1 取引時点	19,000,000円	①専有面積83.65㎡5階502号室②南、北面③3ＬＤＫ	鉄筋コンクリート造7階建共同住宅平成18年8月	西側幅員15ｍ舗装市道水道下水道都市ガス	Ｙ駅西方約300ｍ	取引に特別な事情はない。

３．賃貸事例

事例区分	所　在	種類	賃貸時点	支払賃料等	物件の規模等	賃貸時点における敷地の利用の現況	駅からの道路距離	備　考
事例（あ）	近隣地域	新規賃料	Ｈ20.4.1賃貸時点	月額支払賃料等契約内容の詳細は[資料等]ⅩⅨ参照	土地　1,880㎡建物延床面積3,755㎡	鉄筋コンクリート造8階建共同住宅	Ｙ駅南東方約400ｍ	自用地上に賃貸マンションを建築して、賃貸に供した。Ｈ20.4.1に募集を開始し、Ｈ20.5.20までに全ての契約を終えた。
事例（い）	近隣地域	新規賃料	Ｈ20.6.1賃貸時点	月額支払賃料等契約内容の詳細は[資料等]ⅩⅨ参照	土地　867㎡建物延床面積2,600㎡	鉄筋コンクリート造8階建共同住宅	Ｙ駅南東方約380ｍ	分譲マンションの一室。Ｈ20.6.1に契約した。
事例（う）	Ｆ地域	新規賃料	Ｈ20.7.1賃貸時点	月額支払賃料等契約内容の詳細は[資料等]ⅩⅨ参照	土地　195㎡建物延床面積390㎡	鉄骨造2階建店舗	Ｙ駅南西方約200ｍ	賃貸店舗。Ｈ20.7.1に契約した。

４．事例建物の状況

事例区分	建築時点	建築工事費	数量等	建物構造・用途	施行の質	価格時点現在の経済的残存耐用年数	設備の良否	昇降機設備	近隣地域との適合性、建物と敷地との適応性
事例(イ）	Ｈ7.5.1建築時点	386,000,000円	建築面積300㎡延床面積1,500㎡	鉄筋コンクリート造5階建共同住宅	中級	主体部分28年設備部分3年	やや劣る	あり	環境と適合し、敷地と適応している。
事例(ハ）	Ｈ10.4.1 建築時点	648,000,000円	建築面積320㎡延床面積2,550㎡	鉄筋コンクリート造8階建共同住宅	中級	主体部分30年設備部分5年	普通	あり	環境と適合し、敷地と適応している。
事例(二）	Ｈ20.7.15 賃貸時点	15,300,000円	建築面積45㎡延床面積90㎡	木造2階建住宅	中級	主体部分25年設備部分15年	普通	なし	環境と適合し、敷地と適応している。
事例(ホ）	Ｈ19.8.1 建築時点	561,000,000円	建築面積330㎡延床面積2,550㎡	鉄骨鉄筋コンクリート造8階建事務所	中級	主体部分39年設備部分14年	良好	あり	環境と適合し、敷地と適応している。

（注1）鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造においては、建築費に占める主体部分と設備分の割合は75：25である。木造建物においては建築費に占める主体部分と設備分の割合は80：20である。
（注2）価格時点において事例内容を調査した結果、建物の減価の程度はいずれも概ね経年相応である。

５．建設事例の概要

事例区分	所在	建築時点	建築工事費	数量等	建物構造・用途	施行の質	価格時点現在の経済的残存耐用年数	設備の良否	昇降機設備	近隣地域との適合性、建物と敷地との適応性	価格時点における建物の面積以外の個別的要因の比較評点（注1）
事例a	近隣地域	Ｈ16.4.1	550,000,000円	建築面積350㎡延床面積2,800㎡	鉄筋コンクリート造8階建共同住宅	中級	主体部分45年設備部分15年	良好	あり	環境と適合し、敷地と適応している。	100
事例b	A地域	Ｈ17.6.1	650,000,000円	建築面積350㎡延床面積2,500㎡	鉄筋コンクリート造8階建店舗兼事務所	中級	主体部分45年設備部分15年	良好	あり	環境と適合し、敷地と適応している。	100
事例c	Ｂ地域	Ｈ18.7.1	38,000,000円	建築面積90㎡延床面積180㎡	鉄骨造2階建店舗兼住宅	中級	主体部分30年設備部分15年	普通	なし	環境と適合し、敷地と適応している。	85
事例d	Ｄ地域	Ｈ18.6.1	534,000,000円	建築面積350㎡延床面積2,600㎡	鉄筋コンクリート造8階建共同住宅	中級	主体部分45年設備部分15年	良好	あり	環境と適合し、敷地と適応している。	105

ⅩⅣ.地価指数、中古マンション価格指数、標準建築指数及び賃貸住宅の新規賃料指数の推移
　Ｙ市における中高層住宅地の地価指数、中古マンション価格指数、中高層共同住宅（鉄筋コンクリート造）の標準建築費指数、対象不動産と構造、規模、用途等が類似する同一需給圏内の賃貸住宅の新規賃料指数の推移は、次のとおりである。なお、平成20年1月1日以降の動向は、平成19年7月1日から平成20年1月1日までの推移とそれぞれ同じ傾向を示している。

区分	地価指数								中古マンション価格指数	標準建築費指数	賃貸住宅の新規賃料指数
地域年月日	近隣地域	Ａ地域	Ｂ地域	Ｃ地域	Ｄ地域	Ｅ地域	Ｆ地域	Ｇ地域
平成7.1.1										100
8.1.1										98.5
9.1.1										98.1
10.1.1										95.7
11.1.1										93.5
12.1.1										91.6
13.1.1										90.4
14.1.1										88.1
15.1.1										85.3
16.1.1										83.8
17.1.1										83.0
18.1.1	100	100	100	100	100	100	100	100	100	83.2	100
18.7.1	99	99	99	99	99	99	99	99	99	83.5	98
19.1.1	98	98	98	99	99	98	98	98	98	84.0	97
19.7.1	98	97	97	98	98	98	98	98	97	84.7	96
20.1.1	100	99	99	100	100	100	101	101	99	85.5	96

（注）鉄骨造及び鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅の標準建築費指数も、中高層共同住宅（鉄筋コンクリート造）と同様の変動であった。

ⅩⅤ.地域要因及び土地の個別的要因の比較

事例等	対象不動産	標準地-8	標準地5-5	事例（イ）	事例（ロ）	事例（ハ）	事例（二）	事例（ホ）
地域比較項目	近隣地域	Ｄ地域	Ｇ地域	Ｃ地域	Ｄ地域	Ａ地域	Ｅ地域	Ｇ地域
地域要因	100	101	178	104	101	99	104	178
土地の個別的要因	105	105	100	102	105	100	103	100

（注1）地域要因の比較については、近隣地域の評点を100とし、他の地域は近隣地域と比較してそれぞれの評点を付したものである。
（注2）土地の個別的要因の比較については、それぞれの地域において標準的と認められる画地の地積以外の評点を100とし、これと事例地等とを比較し、それぞれの評点を付したものである。

ⅩⅥ.マンション分譲事例の概要
１．マンション分譲事例（1）の概要は次のとおり。
　開発面積　　　　1,880㎡
　有効面積　　　　1,880㎡
　建　　物　　　　鉄筋コンクリート造8階建共同住宅
　分譲戸数　　　　48戸
　平均専有面積　74.33㎡
　専有面積合計　3,568㎡
　販売総額　　　　1,265,440,000円
　建築面積　　　　500㎡
　建築延面積　　　3,759㎡
　建築工事費　　752,000,000円（着工時点・平成20年1月8日における）

○分譲に関する情報は次のとおり。
　分譲年月日　：　平成20年3月15日
　分譲状況　　：　即日完売
　個別分譲価格は以下価格表参照（価格には建物消費税を含まない。）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　南面（バルコニー側より）　　　　　　　　　　　　　　　単位：万円

８階	3,028	2,490	2,490	2,490	2,490	3,085
７階	3,018	2,480	2,480	2,480	2,480	3,075
６階	3,008	2,470	2,470	2,470	2,470	3,065
５階	2,998	2,460	2,460	2,460	2,460	3,055
４階	2,988	2,450	2,450	2,450	2,450	3,045
３階	2,968	2,430	2,430	2,430	2,430	3,025
２階	2,948	2,410	2,410	2,410	2,410	3,005
１階	2,928	2,390	2,390	2,390	2,390	2,985
専有面積	Ｂタイプ83㎡	Ｃタイプ70㎡	Ｄタイプ70㎡	Ｃタイプ70㎡	Ｄタイプ70㎡	Ａタイプ83㎡
開口部	南・西・北	南・北	南・北	南・北	南・北	南・東・北

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※面積は壁芯計算による

２．マンション分譲事例（2）の概要は次のとおり。
　開発面積　　　　875㎡
　有効面積　　　　875㎡
　建　　物　　　　鉄筋コンクリート造8階建共同住宅
　分譲戸数　　　　32戸
　平均専有面積　77.75㎡
　専有面積合計　2,488㎡
　販売総額　　　　822,800,000円
　建築面積　　　　370㎡
　建築延面積　　　2,600㎡
　建築工事費　　510,000,000円（着工時点・平成20年3月1日における）

○分譲に関する情報は次のとおり。
　分譲年月日　：　平成20年7月15日
　分譲状況　　：　即日完売
　個別分譲価格は以下価格表参照（価格には建物消費税を含まない。）

　　　　　　　　　　　　　南面（バルコニー側より）　　　　　　単位：万円

８階	2,715	2,413	2,413	2,934
７階	2,705	2,403	2,403	2,924
６階	2,695	2,393	2,393	2,914
５階	2,685	2,383	2,383	2,904
４階	2,665	2,363	2,363	2,884
３階	2,645	2,343	2,343	2,864
２階	2,625	2,323	2,323	2,844
１階	2,605	2,303	2,303	2,824
専有面積	Ｂタイプ80㎡	Ｃタイプ73㎡	Ｃタイプ73㎡	Ａタイプ85㎡
開口部	南・西・北	南・北	南・北	南・東・北

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※面積は壁芯計算による

３．対象不動産の住戸専有面積は次のとおり。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　南側（バルコニー側より）

８階	801号室	802号室	803号室	804号室	805号室	806号室
７階	701号室	702号室	703号室	704号室	705号室	706号室
６階	601号室	602号室	603号室	604号室	605号室	606号室
５階	501号室	502号室	503号室	504号室	505号室	506号室
４階	401号室	402号室	403号室	404号室	405号室	406号室
３階	301号室	302号室	303号室	304号室	305号室	306号室
２階	201号室	202号室	203号室	204号室	205号室	206号室
１階	101号室	102号室	エントランス	103号室	104号室	105号室
専有面積	Ｂタイプ74㎡	Ｃタイプ70㎡	Ｄタイプ67.35㎡	Ｃタイプ70㎡	Ｄタイプ70㎡	Ａタイプ75㎡
開口部	南・西・北	南・北	南・北	南・北	南・北	南・東・北

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※面積は壁芯計算による

ⅩⅦ.区分所有建物の要因の比較

事例等	対象不動産	事例（へ）	事例（ト）	事例（チ）	事例（リ）	事例（ヌ）
地域比較項目	近隣地域	Ｂ地域	近隣地域	Ｄ地域	Ｆ地域	Ｅ地域
地域（外的）要因	100	105	100	98	95	102
建物の個別的要因	100	100	100	98	100	100

（注1）地域（外的）要因の比較については、区分所有建物の存する立地条件について、近隣地域の評点を100とし、他の地域は近隣地域と比較してそれぞれの評点を付したものである。（必ずしも、不動産取引における土地の地域格差とは一致しない。）
（注2）建物の個別的要因の比較については、建物の内部における要因について、建物の築年、設備、間取り、管理の状態等を総合的に考慮し、それぞれの評点を付したものであり、階層の差、位置の差等、価格に差を生じさせる要因はすべて包含している。

ⅩⅧ.賃対事例の要因比較表（格差率の査定）

事例等補正項目	対象不動産	賃貸事例（あ）	賃貸事例（い）	賃貸事例（う）
賃貸条件補正（事）	100	100	100	100
賃料に関する地域要因格差（地）	100	100	100	150
個別的要因に係る評点（個）	100	105	101	95

（注1）要因比較については、対象不動産の評点を100とし、賃貸事例（あ）～（う）と比較して、それぞれの評点を付したものである。
（注2）地域要因格差は、各物件の外部条件に係る格差を示している。（必ずしも、、不動産取引における土地の地域格差とは一致しない。）
（注3）個別的要因の比較については、マンション等の賃貸借において重視される建物の築年、設備、間取り、管理の状態等を総合的に考慮し、評点を査定している。

ⅩⅨ.賃対事例の契約内容等
　賃貸事例の契約内容等は以下のとおりであり、その賃貸事例は、対象不動産の所在する近隣地域及びその類似地域における標準的な賃貸借の条件において契約されたものである。
１．賃貸事例（あ）
　近隣地域内に所在する。鉄筋コンクリート造8階建共同住宅の7階部分。平成5年5月に竣工。
　賃貸時点：平成20年4月1日契約。
　月額支払賃料：98,000円、礼金、敷金の額は各月額支払賃料の1か月分。契約面積65㎡
２．賃貸事例（い）
　近隣地域内に所在する。鉄筋コンクリート造8階建共同住宅の2階部分。平成16年5月に竣工。
　賃貸時点：平成20年6月1日契約。
　月額支払賃料：83,000円、礼金、敷金の額は各月額支払賃料の1か月分。契約面積57.35㎡
３．賃貸事例（う）
　駅前に位置する鉄骨造2階建店舗の1階部分。平成15年3月に竣工。
　賃貸時点：平成20年7月1日契約。
　月額支払賃料：355,580円、敷金の額は月額支払賃料の12か月分。契約面積150㎡
４．賃貸事例（え）（本物件は、取引事例（ト）と同一物件である。）
　近隣地域内に所在する。鉄筋コンクリート造8階建共同住宅の4階部分。平成5年8月に竣工。
　賃貸時点：平成20年1月10日契約。
　月額支払賃料：95,000円、礼金、敷金の額は各月額支払賃料の1か月分。契約面積65.15㎡
　なお、賃貸事例（え）は、平成20年1月27日に14,500千円でテナントが入居した状態で取引された。取引に際して特段の事情はない。本件取引利回りは、市内の賃貸マンションの標準的な取引利回りと判断される。
　なお、本件賃貸借における総費用（年額）は251,500円である。

ⅩⅩ.対象不動産の工事費について
　対象不動産は、平成8年8月1日に竣工した。工事費は、830,000,000円であった。

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