|
|
| 平成20年不動産鑑定士試験短答式試験問題 |
[問題３１]貸家及びその敷地の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
イ 貸家及びその敷地の鑑定評価額は、実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。
ロ 実際実質賃料を求めるに当たっては、売主が礼金を授受しており、買主に承継されないような場合には、当該礼金の運用益及び償却額は含まれない。
ハ 貸家及びその敷地を当該借家人が買い取る場合における貸家及びその敷地の鑑定評価に当たっては、限定価格を求めるべき場合がある。
二 貸家及びその敷地の積算価格は、賃貸を目的として建築された建物であったとしても、必ず自用の建物及びその敷地の価格から借家権価格を控除することにより求めるべきである。
ホ 貸家及びその敷地の収益価格を求める場合において、一時金としての経済価値的意義が薄れているときは、実際支払賃料に基づく純収益を求め、当該純収益を還元して収益価格を求めることができる。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）すべて正しい
[問題３２]資料の分析に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（1）依頼者Ａから平成20年1月1日を価格時点とした敷地50㎡のＢ所有の更地の売買の参考にする目的のため鑑定評価の依頼を受けた。公園及び全部事項証明書（登記簿謄本）を調査したところ、隣接地450㎡についてＡが平成19年12月15日に所有者となっており、Ｂ所有地買受後の500㎡の敷地の上に共同住宅を建設する予定であることが判明した。この場合、鑑定評価によって求める価格は限定価格としなければならない。
（2）対象不動産の再調達原価は、類似の不動産等について、素地の価格やその実際の造成又は建設に要した直接工事費、間接工事費、請負人の適正な利益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細が明確に把握できたので、この実額を採用した。
（3）高級マンションとして名声の高い、全部事項証明書（登記簿謄本）による面積250㎡、5ＬＤＫの自用の区分所有建物及びその敷地の鑑定評価の依頼を受けた。収益還元法の適用に当たって、近隣地域及びその周辺においてワンルーム、40㎡程度のファミリータイプの賃貸事例が多数収集できたので、これらを元に収益還元法における支払賃料を想定した。
（4）不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その状態を所与として鑑定評価の対象とする場合、現地調査の結果、全部事項証明書（登記簿謄本）で駐車場とされていた1階部分が店舗として利用され、賃貸借契約書の内容を確認した。さらに役所に確認したところ適法であることが判明したので、1階部分を店舗とした状態を所与として鑑定評価を行った。
（5）標準的使用及び最有効使用が戸建住宅である敷地100㎡の木造2階建ての自用の建物及びその敷地の鑑定評価を依頼された。過去の住宅地図を確認したところ近隣地域内の敷地のすべてがかつて薬品工場跡地に立地することが判明した場合には、他の専門家の調査結果を活用しなければならない。
[問題３３]収益還元法に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
イ 賃貸用不動産の総費用項目である維持管理費には、維持費、管理費、修繕費、資本的支出である大規模修繕費がある。
ロ 総収益は、一般に、賃貸用不動産にあっては、支払賃料に預り金的性格を有する保証金等の運用益、賃料の前払的性格を有する権利金等の運用益及び償却額並びに駐車場使用料等のその他収入を加えた額とし、賃貸以外の事業の用に供する不動産にあっては、利益額とする。
ハ ＤＣＦ法を適用する際の最終還元利回りは、価格時点の割引率をもとに、保有期間満了時点における市場動向並びにそれ以降の収益の変動予測及び予測に伴う不確実性を反映させて求めることが必要である。
二 ＤＣＦ法を適用する際の復帰価格の求め方で、保有期間満了時点において売却を想定する場合には、売却に要する費用を加算することが必要である。
ホ ＤＣＦ法を適用する建物等の純収益の算定においては、基本的には減価償却費を控除しない償却前の純収益を用いるものとし、建物等の償却については復帰価格において考慮される。
（1）正しいものはない
（2）1つ
（3）2つ
（4）3つ
（5）4つ
[問題３４]個別分析に関する次のイからホまでの記述のうち、主たる判断根拠として述べられた理由との組合せにおいて誤った判断であるものはいくつあるか。
イ 北側において幅員4ｍの市道、東側において幅員3ｍの私道に面する住宅地について、東側私道は道路後退を要するものだったので、角地としての効用は認められなかった。
ロ 対象不動産である農家集落地域内の住宅地について、土地の一部が建築基準法第４２条第２項に該当する私道として利用されているため、当該部分について減価を行ったが価値なしとはしなかった。
ハ 対象不動産である土地の上空に電力会社による特別高圧架空電線が存在している場合において、地役権等の所有権を制限する権利の登記がなかったので、利用制限の面からは特段の減価を行わなかった。
二 対象不動産である山村奥地林地について、接面する公道がない不整形な土地であり、かつ近隣地域内の他の画地もほとんどが不整形であるため、形状による減価は必要ないと判断した。
ホ 譲渡を受けた工場の敷地内にキュービクルが存在し、トランスやコンデンサーが残置されていた場合について、製造番号等からポリ塩化ビフェニル（ＰＣＢ)が含有されていることがわかったが、すでに廃棄物として届出がなされていたので、廃棄物置場の確保に起因する費用や措置に伴う費用の観点から減価を行った。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）誤っているものはない
[問題３５]次の対象不動産（底地）の鑑定評価額を決定するに当たり、収益価格を算定した。次の金額のうち、底地の収益価格として正しいものはどれか。なお、過去に受領した一時金及び将来見込まれる一時金は増改築等承諾料のみとし、借地権が消滅し完全所有権に復帰する可能性がないものとすること。また、１万円未満の金額については、四捨五入すること。
【対象不動産（底地）の状況】
更地の還元利回り 4.0％
水道光熱費 200万円
実際支払地代（年額） 1,800万円
底地の還元利回り 5.0％
増改築等承諾料（価格時点より2年後に受領予定） 2,400万円
割引率 4.0％
土地の公租公課（年額） 600万円
建物の修繕費（年額） 100万円
名義書換料 1,000万円
複利現価率（価格時点より2年後から価格時点までの複利現価率） 0.9000
借地権価格 4億9,000万円
更新料 3,511万円
財産評価基本通達上の借地権割合 70％
建物の公租公課（年額） 200万円
（1）2億2,160万円
（2）2億3,160万円
（3）2億6,160万円
（4）2億7,160万円
（5）3億2,160万円
[問題３６]事情補正及び時点修正に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
イ 取引事例等に係る取引等が、正常価格の前提となる現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる諸条件を欠くに至らしめる事情を有しているときには、当該取引には特殊な事情を含んでいるということができる。
ロ 土地の取引において、その取引価格の中に売買代金の割賦払いによる金利相当額等の土地の対価以外のものが含まれていたときは、当該取引は事情補正を要する特殊な事情を含んだ取引に該当する。
ハ 取引事例比較法における時点修正率は、評価対象不動産の存する用途的地域における土地又は建物の価格の変動率を求め、これにより取引価格を修正することとなる。
二 建物及びその敷地の正常賃料を求めるため、賃貸事例比較法を適用する場合において、価格時点が採用する賃貸事例の契約期間内である場合には時点修正を行う必要はない。
ホ 建物及びその敷地について取引事例比較法を適用する場合においても、取引事例に係る取引の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準の変動があると認められるときは、時点修正を行う必要がある。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）すべて正しい
[問題３７]駅から徒歩約5分の幹線道路沿いで、1～2階が店舗に利用されている高層マンションが建ち並ぶ地域にあって、敷地面積500㎡、築3年、10階建、1階が店舗、2階以上が住居として利用されている貸家及びその敷地の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
イ 積算価格のうち土地価格を求める場合に、近隣地域内には取引事例がないので、同じ幹線道路沿いの類似地域に存し、現在、砂利を敷いただけの青空駐車場となっている450㎡の更地の取引事例を選択した。
ロ 純収益の算定に当たっては、対象不動産からの総収益及びこれに係る総費用を直接的に把握し、それぞれの項目の細部について過去の推移及び将来の動向を慎重に分析して、対象不動産の純収益を適切に求めた。
ハ 鑑定評価額を求める場合は、契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件、借家権価格等を総合的に勘案した。
二 還元利回りは、対象不動産と類似のの不動産の取引事例から求められる利回りをもとに、取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的要因の違いに応じた補正を行うことによって求めた。
ホ 貸家及びその敷地の鑑定評価額を求めるに当たっては、収益価格及び積算価格を関連づけ、比準価格を比較考量して決定した。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）すべて正しい
[問題３８]次のイからホまでの記述のうち、証券化対象不動産の鑑定評価として評価を行わなければならないものはいくつあるか。
イ 証券会社が、証券取引所に上場するに当たって、保有資産の時価の把握を意図する場合の価格の評価。
ロ 特定目的会社が、資産の流動化に関する法律に規定する投資信託に係る売買目的の見込みのある不動産の価格の評価。
ハ 投資法人が投資信託及び投資法人に関する法律に規定する投資信託に係る売買目的の見込みのある不動産の価格の評価。
二 投資信託及び投資法人に関する法律に規定する投資法人が、不動産を賃貸する場合の賃料の評価。
ホ 投資信託及び投資法人に関する法律に規定する投資法人が行う不動産の売買に当たっての価格の評価。
（1）5つ
（2）4つ
（3）3つ
（2）2つ
（1）1つ
[問題３９]取引事例比較法に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
イ 用途的地域の判定をより細かく、厳密に区分することによって、地域的な事情により取引事例が極度に少ない場合においては、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域において取引事例を全く収集できない場合若しくは適切な取引事例を選択できない場合が考えられる。このような場合には、用途的地域の判定を広げて区分し直すことで、有効な取引事例を採用すべきである。
ロ 小規模戸建が中心の住宅地域に存在する規模の大きな画地について、最有効使用が区画割りして戸建住宅となる場合には、選択すべき取引事例は近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るものを中心とせざるを得ない。
ハ 選択された取引事例は、取引事例比較法を適用して比準価格を求める場合の基礎資料となるものであり、収集された取引事例の信頼度は比準価格の精度を左右するものである。
二 繁華性の高い普通商業地域内にある自用の建物及びその敷地の鑑定評価に当たって、建物を取り壊すことが最有効使用と判断した。土地の比準価格を求めるに際し、近隣地域内で直近に行われた貸店舗ビルの取引が4件あり、それぞれ取引内容の概要が分かったので配分法を適用して取引事例を作成し、この4つの取引事例でもって比準価格を試算した。
ホ 依頼目的が公共事業の用に供する土地取得の場合の林地の鑑定評価に当たって、森林の取引事例に配分法を適用し、当該林地に係る取引事例を作成して採用した。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）すべて誤っている
[問題４０]不動産の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
イ 不動産の鑑定評価とは、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を、不動産鑑定士等が的確に把握する作業であり、合理的と考えられる市場の諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を把握する作業が不動産の鑑定評価となることはない。
ロ 不動産の価格は、その不動産に関する所有権、賃借権等の権利の対価又は経済的利益の対価であり、また、二つ以上の権利利益が同一不動産の上に存する場合には、それぞれの権利利益について、その価格が形成され得る。
ハ 不動産のあり方は、自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用によって決定されるとともに経済価値の本質を決定づけており、反対に価格を選択の主要な指標として不動産のあり方が決定されることはない。
二 土地は他の一般の諸財と異なり、自然的特性及び人文的特性を持っており、そのいずれもが固定的であって硬直的なものであるといえる。
ホ 土地は、土地基本法に定める土地についての基本理念に即して利用及び取引が行われるべきであり、特に投機的取引の対象とされてはならず、不動産鑑定士は、このような土地についての基本的な認識に立って不動産の鑑定評価を行わなければならない。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）正しいものはない |
スポンサードリンク
トップページ
|
|
|
