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| 平成20年不動産鑑定士試験短答式試験問題 |
[問題２１]借地権の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
イ 不動産鑑定評価基準における借地権には、借地借家法第22条から第24条に規定する定期借地権等は含まれない。
ロ 建物所有を目的とする地上権の鑑定評価に当たっては、地上権と区分地上権との相違を反映しつつ、基本的に区分地上権に関する規定を適用すべきである。
ハ 不動産鑑定評価基準においては、借地権の取引慣行の成熟の程度が低い地域において、取引事例比較法と当該地域の借地権割合により求めた価格はいずれも適用することとされていない。
二 借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格は、借地権割合が当該地域における標準的な割合であることから、対象不動産の借地契約の個別性を反映することが困難である。
ホ 借地権が存在する場合であっても、必ずしも借地権の価格が存在するとは限らない。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）すべて正しい
[問題２２]不動産の価格に関する諸原則及び鑑定評価の過程への反映に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
イ 不動産の価格は、多数の価格形成要因の相互因果関係の組合せの流れである変動の過程において形成されるものであるので、鑑定評価報告書には価格時点、鑑定評価を行った年月日を及び実際に現地に赴き対象不動産の現況を確認した実査日を記載しなければならない。
ロ 還元利回りは、市場の実勢を反映した利回りとして求める必要があり、還元対象となる純収益の変動予測を含むものであることから、それらの予測を的確に行い、還元利回りに反映させることが必要である。
ハ 割引率は、収益見通しにおいて考慮されなかった収益予測の不確実性の程度に応じて異なる。
二 土地、資本、労働及び経営（組織）の各要素の結合によって生ずる総収益は、これらの各要素に配分される。したがって、このような総収益のうち、資本、労働及び経営（組織）に配分される部分以外の部分は、それぞれの配分が正しく行われる限り、土地に帰属するものである。
ホ ＤＣＦ法における保有期間は、毎期の純収益及び復帰価格について精度の高い予測が可能な期間として決定する必要があり、不動産投資における典型的な投資家が保有する期間を標準とし、典型的な投資家が一般に想定しないような長期にわたる期間を設定してはならない。
（1）誤っているものはない
（2）1つ
（3）2つ
（4）3つ
（5）4つ
[問題２３]次の対象不動産（種別：住宅地、類型：更地）について、戸建分譲住宅用地として一体利用することを想定する場合の開発法による価格を求めると、次の金額のうち正しいものはどれか。なお、開発想定の数値等は、計算作業の簡略化を図るため、単純化している。
【対象不動産の状況及び開発想定】
全体敷地 1,200㎡
総区画数 10区画
1㎡当たりの平均分譲価格 300,000円
一戸当たりの平均分譲面積 100㎡
土地の造成費 30,000,000円
付帯費用 分譲総収入の10％
投下資本収益率 10％
価格時点から販売時点までの期間 6か月
（販売は、上記の時点で一括完売した。）
価格時点から造成費の支払い時点までの期間 3か月
価格時点から付帯費用の支払い時点までの期間 4か月
（造成費及び付帯費用の支払いは一括で、上記の時点で行う。）
投下資本収益率に対応する複利現価率
期間 ３か月 0.98
４か月 0.97
６か月 0.95
（1）233,100,000円
（2）230,400,000円
（3）228,600,000円
（4）226,500,000円
（5）223,200,000円
[問題２４]一時金に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
イ ＤＣＦ法の適用時、預かり金的性格を有する保証金の運用益の扱いについて、保証金の全額を受渡時の収入又は支出として計上する方法は、多額の保証金が授受され、それらが貸主の調達資金となり銀行等に預金されることなく直ちに事業資金として使用される場合等に有効である。
ロ 直接還元法の適用時、預かり金的性格を有する一時金の運用益を発生時に計上する場合は長期にわたる運用益を標準化して採用する必要がある。
ハ 更地に土地残余法を適用する場合において、預り金的性格を有する一時金の運用益を求める際の運用利回りは不動産購入者の資金調達コスト率に利潤率を加算した利回りを採用した。
二 一般に建設協力金と呼ばれる一時金は、本来不動産の賃料とは別途の金融的性格を有しているものであるため、支払賃料の額に影響を及ぼすことはない。
ホ 借地権について宅地の賃貸借契約に関連して、借地人から賃貸人へ支払われ、通常、保証金と呼ばれているものは借地権価格を構成することがある。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）すべて正しい
[問題２５]建物に関する個別的要因に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
イ 建物の構造の安定、火災時の安全、劣化の軽減、維持管理への配慮、温熱環境、空気環境、光・視環境、音環境、高齢者等へ配慮に関する事項については、住宅の場合、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく日本住宅性能表示基準による性能表示を踏まえることに留意する必要がある。
ロ ポリ塩化ビフェニル（ＰＣＢ)については、使用状況だけではなく、その保管状況についても特に留意する必要がある。
ハ 設計、設備等の機能性に関して、事務所ビルについては、基準階面積、階高、床荷重、情報通信対応設備の状況、空調設備の状況、電気容量等に特に留意する必要がある。
二 建設資材としてのアスベストの使用の有無及び飛散防止等の措置の実施状況について特に留意する必要がある。
ホ 建物の耐震性については、建築基準法に基づく耐震基準との関係について特に留意する必要があり、証券化対象不動産については、地震リスク分析結果が投資適格性並びに地震保険付保及び耐震補強工事の必要性からみてどの程度であるかを分析する必要がある。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）すべて正しい
[問題２６]不動産鑑定評価における価格時点に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
イ 価格形成要因は、時の経過により変動するものであるから、不動産の価格はその判定の基準となった日の同月内においてのみ妥当するものである。
ロ 価格時点は、鑑定評価書の発行日を基準として、現在の場合、過去の場合、将来の場合に分けられる。
ハ 価格時点が将来の場合の鑑定評価は、対象不動産の確定、価格形成要因の把握、分析及び最有効使用の判定についてすべて想定し、又は予測することとなり、また、収集する資料についても鑑定評価を行う時点までのものに限られ、不確実にならざるを得ないので、いかなる場合も行ってはならない。
二 賃料の鑑定評価において、過去時点の鑑定評価を行うことができるのは、継続賃料の鑑定評価の場合のみであり、新規賃料の鑑定評価の場合において過去時点の鑑定評価を行うことはできない。
ホ 賃料の価格時点は、賃料の算定の期間の収益が実現する時点として、その期間の期末となる。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）すべて誤っている
[問題２７]最有効使用に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
イ 会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合、対象不動産の利用現況を所与とするため、必ずしも対象不動産の最有効使用を前提とするものではない。
ロ 対象不動産の位置、規模、環境等によっては、標準的使用の用途と異なる用途の可能性が考えられるので、こうした場合には、それぞれの用途に対応した個別的要因の分析を行った上で最有効使用を判定する。例えば、商業地域内にある土地の最有効使用を共同住宅と判定する場合もある。
ハ 宅地の新規賃料を求める場合、基礎価格は最有効使用を前提とした更地の経済価値に即応した価格とするものとする。
二 差額配分法において、対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料と実際実質賃料との間に発生している差額を求める場合、対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料は当該不動産の最有効使用を前提として把握される元本価格に即応した賃料をいう。
ホ 自用の建物及びその敷地の鑑定評価において、建物を取り壊すことが最有効使用である場合がある。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）すべて正しい
[問題２８]区分所有建物及びその敷地の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
イ 区分所有建物及びその敷地には、「自用の建物及びその敷地」、「貸家及びその敷地」、「借地権付建物」等がある。
ロ 区分所有建物及びその敷地に係る鑑定評価においては、その敷地の更地としての市場特性については把握することは必要でない。
ハ 中古分譲マンションの評価において取引事例比較法で採用する時点修正を求めるに当たっては、原則として地価公示、都道府県地価調査等の資料を活用して求める。
二 区分所有建物及びその敷地で、専有部分が借家人に賃貸されているものについての鑑定評価額は、実際支払賃料に基づく純収益の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。
ホ 専有部分が自用の場合の収益価格を求めるに当たっては、賃貸されたものとした想定の賃料を採用する。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）すべて正しい
[問題２９]新築の貸家及びその敷地について、割引率8％と以下の条件が与えられている場合に求められる還元利回りとして正しいものはどれか。なお純収益は一定とし、結果については小数点第4位以下を四捨五入する。
（条件）
建物の経済的耐用年数：30年
保有期間：9年
価格時点における土地の価格：50百万円
価格時点における建物の価格：50百万円
保有期間における土地価格の変動率：＋10％
保有期間における建物価格の変動率：－30％
前提となる数値は以下のものから選んで計算するものとする。
（1）8.3％
（2）8.5％
（3）8.8％
（4）8.9％
（5）9.0％
[問題３０]証券化対象不動産のエンジニアリング・レポートの取扱い等に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
イ 依頼者より提出された証券化対象不動産に関するエンジニアリング・レポートに記載されている内容が不十分であると不動産鑑定士が認め、エンジニアリング・レポートの内容を鑑定評価に活用しなかった場合には、その判断及び根拠について、鑑定評価報告書に記載しなくてもよい。
ロ 証券化対象不動産の個別的要因の調査等に当たっては、依頼者から提出されたエンジニアリング・レポートが形式的に項目を満たしていても、鑑定評価にとって不十分で、不動産鑑定士の調査が必用となる場合がある。
ハ 依頼者より提出された証券化対象不動産に関するエンジニアリング・レポートに記載されている内容が不十分であると不動産鑑定士が認めた場合は、当該証券化対象不動産の鑑定評価を行ってはならない。
二 証券化対象不動産の鑑定評価に当たり、依頼者からの有害な物質（アスベスト等）に係る建物環境に関する調査についてのエンジニアリング・レポートの提出がない場合において、専門性が高い個別的要因に関する調査であるものの、不動産鑑定士による調査を実施して当該証券化対象不動産の鑑定評価を行ってもよい。
ホ 既に鑑定評価が行われたことがある証券化対象不動産の再評価をする場合には、依頼者からエンジニアリング・レポートの提出がなくても、不動産鑑定士による調査等を実施することにより、当該証券化対象不動産の鑑定評価を行ってもよい。
（1）正しいものはない
（2）1つ
（3）2つ
（4）3つ
（5）4つ |
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