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| 平成２１年不動産鑑定士試験短答式試験問題 |
[問題１]不動産鑑定士の責務に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
イ 証券化対象不動産の鑑定評価に関しては、不動産鑑定士は、鑑定評価の依頼者のみならず広範な投資家等に重大な影響を及ぼすことを考慮するとともに、不動産鑑定評価制度に対する社会的信頼性の確保等について重要な責任を有していることを認識し、証券化対象不動産の鑑定評価の手順について常に最大限の配慮を行いつつ、鑑定評価を行わなければならない。
ロ 不動産鑑定士は、土地基本法に規定されているとおり、良心に従い、誠実に不動産の鑑定評価を行い、専門職業家としての社会的信用を傷つけるような行為をしてはならない。
ハ 不動産鑑定士は、いかなる場合においても、その職務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
二 不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価の社会的公共的意義を理解し、その責務を自覚し、的確かつ誠実な鑑定評価活動の実践をもって、社会一般の信頼と期待に報いなければならない。
ホ 不動産鑑定士は、自己の能力の限度を超えていると思われる不動産の鑑定評価を引き受け、又は縁故若しくは特別の利害関係を有する場合等、公平な鑑定評価を害する恐れのあるときは、原則として不動産の鑑定評価を引き受けてはならない。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）すべて正しい
[問題２]不動産の種類に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
イ 業務高度商業地域とは、店舗と事務所が複合して高度に集積している地域のことをいう。
ロ 近年、建設された臨海部の埋立地で、現況が周辺部も含め建物等が建設されていない土地の鑑定評価を依頼された場合においては、土地の種別について鑑定評価の作業において検討する必要がない。
ハ 鑑定評価の精度を高めるためには、地域の種別の細分化を行い、近隣地域の用途を純化することが必要である。
二 不動産の種別の分類は、試算価格又は試算賃料の調整に当たっても、重要な事項であり、これらを的確に分類、整理することは、鑑定評価の精密さを一段と高めることとなる。
ホ 不動産の種類とは、不動産の種別及び類型の二面からなる複合的な不動産の概念を示すものであり、この不動産の種別及び類型が不動産の経済価値を本質的に決定づけるものであるから、この両面の分析をまって初めて精度の高い不動産の鑑定評価が可能となるものである。不動産の種別とは、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいい、不動産の類型とは、不動産の用途に関して区分される不動産の分類をいう。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）すべて正しい
[問題３]地域要因に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
イ 住宅地域に「街路の幅員」が着目すべき要因項目として挙げられているのは、地域を比較する場合に比較すべき地域の街路の幅員の違いによって、個々の地域の価格水準が、幅員の違いにより、必ず異なるということである。
ロ 住宅地域の「各画地の面積、配置及び利用の状態」の項目の検討においては、当該地域の品等を把握することができ、特に、居住環境の極めて良好な地域で、従来から名声の高い住宅地域については、画地の面積が大きく、配置も整然としているのが特徴であり、地域要因の比較に当たっては、重要な要因である。
ハ 商業地域の「駐車施設の整備の状態」の例示は、郊外路線商業地域のみ着目すべき地域要因である。
二 工業地域の地域要因は、費用の経済性及び生産の効率性に着眼点が置かれたものが中心となっている。
ホ 個々の不動産の存する地域の種別により、不動産に係る市場の特性が異なることから、住宅地域と商業地域に関して同一の地域要因であっても異なる作用をする要因がある。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）すべて誤っている
[問題４]不動産の価格に関する諸原則のうち、不動産の鑑定評価に固有の原則を掲げた組み合わせは次のうちどれか。
（1）最有効使用の原則・均衡の原則・適合の原則
（2）最有効使用の原則・均衡の原則・予測の原則
（3）最有効使用の原則・変動の原則・予測の原則
（4）最有効使用の原則・変動の原則・適合の原則
（5）最有効使用の原則・適合の原則・予測の原則
[問題５]地域要因又は個別的要因についての想定上の条件に関する次のイから二までの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
イ 想定上の条件が妥当性を欠くと認められる場合において、妥当な条件へ改定することができる場合は、地域要因についてのみ想定上の条件が妥当性を欠くと認められる場合である。
ロ 想定上の条件を付加して最有効使用の判定を行おうとする場合において、当該最有効使用と想定上の条件を付加せずに判定した最有効使用とが相違するときは、当該条件の付加はすることができない。
ハ 合法性とは、依頼者との間で条件付加に係る鑑定評価依頼契約上の合意があり、当該条件を実現するための行為を行う者の事業遂行能力等を勘案した上で当該条件が実現する確実性が認められることをいいう。
二 地域要因についての想定上の条件を付加しようとする場合には、その当該条件に係る専門家から当該条件が実現する確実性について、確認すべきである。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）すべて正しい
（5）正しいものはない
[問題6]価格又は賃料の種類に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組み合わせはどれか。
イ 住宅地域内において、以下のように100㎡の正方形である一方路画地の所有者が、隣接する一方路の間口2ｍの袋地40㎡を買い入れる場合において、併合後の土地は不整形になるので限定価格にはならない。
ロ 商業地域内において、事務所ビル7階のうち事務所スペースとして整形な区画100㎡を賃借している者が、テナント募集中の隣接する整形の空きスペース50㎡を借り増しして整形な区画とする場合において、当該50㎡については限定賃料となる。
ハ 商業用ビルの1階及び2階の全部を事務所として賃借していたが、ともに契約期間の満了時期がきたので、1階は契約を終了した。2階は引き続き事務所として賃借するが、改めて契約書を作成することになったので新規賃料としなければならない。
二 自己所有の事務所ビルからの移転を急ぐ必要があったので、早急に当該事務所ビルの賃借人をみつけることを前提にして賃料を求めた場合には限定賃料となる。
ホ 道路から遠く離れた無道路地は一般的に市場性を有していないため、現状の利用状況を前提に不動産の経済価値を把握せざるを得ず、正常価格とはならない。
（1）イとハ
（2）ハと二
（3）ハとホ
（4）イとロとホ
（5）正しいものはない
[問題７]価格の種類に関する次のイから二までの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
イ 正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
ロ 正常価格の前提となる市場とは、市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、退出が自由であり、また、取引形態が、市場参加者が制約されたり、売急ぎ、買進み等を誘因したりするような特別なものでなく、対象不動産が相当の期間市場に公開されていることが条件として満たされる市場である。
ハ 民事再生法に基づく評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合は、求める価格は特定価格であり、鑑定評価の方法は、基本的に収益還元法のうちDCF法により求めた試算価格を標準とし、直接還元法による検証を行って求めた収益価格に基づき、比準価格及び積算価格による検証を行い鑑定評価額を決定する。
二 資産の流動化に関する法律又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合には、求める価格は特定価格となるが、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格であるため、正常価格の鑑定評価額とは一致しない価格である。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）すべて誤っている
（5）誤っているものはない
[問題８]下記の説明文は、建物及びその敷地の最有効使用の判定に当たっての留意点に関する記述である。空欄に入る語句として、正しいものの組み合わせはどれか。
最有効使用の観点から現実の建物の取壊しや用途変更等を想定する場合において、それらに要する費用等を勘案した経済価値と当該建物の用途等を継続する場合の経済価値とを比較考量するに当たっては、特に下記の内容に留意すべきである。
ァ 物理的、法的にみた当該建物の取壊し、用途変更等の「①」
イ 建物の取壊し、用途変更後における対象不動産の競争力の程度等を踏まえた「②」の不確実性及び取壊し、用途変更に要する「③」
（1）①実現可能性 ②収益の変動予測 ③期間中の逸失利益の程度
（2）①実現可能性 ②収益の変動予測 ③費用及び期間
（3）①合理性 ②効用 ③費用及び期間
（4）①合理性 ②効用 ③期間中の逸失利益の程度
（5）①実現可能性 ②効用 ③費用及び期間
[問題９]地域分析及び個別分析に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（1）個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその標準的使用を判定することをいう。
（2）対象不動産の地域分析及び個別分析を行うに当たっては、まず、それらの基礎となる一般的要因がどのような影響力を持っているかを的確に把握しておくことが必要である。
（3）不動産の鑑定評価に当たっての最有効使用の判定の必要性は、不動産の価格は、その不動産の最有効使用を前提として把握される価格を標準として形成されるからである。
（4）対象不動産の最有効使用の判定に当たっては、価格形成要因は常に変動の過程にあることを踏まえ、特に価格形成に影響を与える地域要因の変動が客観的に予測される場合には、当該変動に伴い対象不動産の使用方法が変化する可能性があることを勘案して最有効使用を判定することが必要である。
（5）対象不動産の存する近隣地域の明確化及びその近隣地域の特性の把握に当たっては、対象不動産を中心に外延的に広がる地域について、対象不動産に係る市場の特性を踏まえて地域要因をくり返し調査分析し、その異動を明らかにしなければならない。
[問題１０]地域分析及び同一需給圏に関する次のイから二までの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
イ 近隣地域の地域要因についてその変化の過程における推移、動向を時系列的に分析するとともに、近隣地域の周辺の他の地域の地域要因の推移、動向及びそれらの近隣地域への波及の程度等について分析することが必要である。
ロ 近隣地域又は同一需給圏内の類似地域において適切な事例がなく必要やむを得ない場合には、事例の収集の範囲として近隣地域の周辺の地域を加えることができることとしているが、この場合における近隣地域の周辺の地域は同一需給圏内に含まれないこととなる。
ハ 地域分析において把握した対象不動産に係る市場の特性については、近隣地域における標準的使用の判定に反映させるとともに鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整等における各種の判断においても反映すべきである。
二 近隣地域の特性は、通常、その地域に属する不動産の一般的な標準的使用に具体的に現れるが、この標準的使用は、利用形態からみた地域相互間の相対的位置関係及び価格形成を明らかにする手掛りとなるとともに、その地域に属する不動産のそれぞれについての最有効使用を判定する有力な標準となるものである。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）すべて正しい
（5）正しいものはない |
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