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| 平成２１年不動産鑑定士試験短答式試験問題 |
[問題１１]下記の説明文は、差額配分法の意義に関する記述である。空欄に入る語句として、正しいものの組み合わせはどれか。
差額配分法は、対象不動産の経済価値に即応した適正な「イ」と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額について、契約の内容、「ロ」等を総合的に勘案して、当該差額のうち「ハ」に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手法である。
（1）イ 実質賃料又は支払賃料 ロ 契約上の経過期間 ハ 貸主
（2）イ 実質賃料又は支払賃料 ロ 契約締結の経緯 ハ 貸主
（3）イ 実質賃料 ロ 契約上の経過期間 ハ 貸主
（4）イ 実質賃料 ロ 契約締結の経緯 ハ 貸主
（5）イ 実質賃料又は支払賃料 ロ 契約上の経過期間 ハ 借主
[問題１２]賃料に関する次のイからへまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
イ 収益賃料は、収益純賃料の額に賃貸借等に当たって賃料に含まれる必要諸経費等を加算することによって求めるものとする。
ロ 新規賃料を求める場合の賃貸事例比較法の適用に当たって、賃貸借等の事例の選択は、建物の用途別のみに留意すればよい。
ハ 賃料の鑑定評価は、対象不動産について、賃料の算定の期間に対応して実質賃料を求めることを原則としているが、権利金、敷金、保証金等の一時金の授受がない場合には、実質賃料は、支払賃料と同額になる。
二 積算法を適用して宅地の賃料を求める場合の基礎価格は、更地の経済価値に即応した価格である。
ホ 利回り法とスライド法における必要諸経費等の求め方は、積算法における必要諸経費等の求め方に準ずればよい。
へ 差額配分法の適用における対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料は、価格時点において想定される正常賃料であり、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法等により求めるものとする。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）すべて正しい
[問題１３]鑑定評価の方式の適用及び手順に関する次のイから二までの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
イ 一般的要因は、不動産の価格形成全般に影響を与えるものであり、鑑定評価手法の適用における各手順において常に考慮されるべきものであり、価格判定の妥当性を検討するために活用しなければならない。
ロ 鑑定評価の三方式は、対象不動産について、1つの価格をそれぞれ別の側面から接近するものであり、求められた価格は理論的には一致すべきものである。
ハ 鑑定評価の各手法を適用して求められた価格又は賃料は、単に鑑定評価額に至る計算途中の値ではなく、鑑定評価における最終判断である鑑定評価額に最も近づいている価格であることから、試算価格又は試算賃料と呼ばれる。
二 鑑定評価方式の適用に当たっては、原価方式、比較方式及び収益方式の三方式を併用することが原則である。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）すべて正しい
（5）正しいものはない
[問題１４]再調達原価に関する次のイから二までの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
イ 建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、置換原価を再調達原価とみなす。
ロ 再調達原価は、自己建設の場合を含めて建設請負を想定し、発注者に対して請負者が直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定して求める。
ハ 公租公課は発注者が本来的に負担すべき費用なので、発注者が直接負担すべき通常の付帯費用に含まれるが、広告宣伝費や請負者の適正な利益は発注者が直接負担すべき通常の付帯費用ではない。
二 間接法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等に存する対象不動産と類似の不動産又は同一需給圏内の代替競争不動産について、素材となった土地（素地）の価格やその実際の造成又は建設に要した直接工事費、間接工事費、請負者の適正な利益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細（種別、品等、数量、時間、単価等）を明確に把握できる場合に、これらの明細を分析して適切に補正した値をもって、対象不動産の再調達原価とするものである。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）すべて正しい
（5）正しいものはない
[問題１５]収益還元法に関する次のイから二までの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組み合わせはどれか。
イ 支払賃料を求めるに当たって、賃貸を想定する場合、近隣地域内であれば事務所と住宅ではレンタブル比（賃貸建物の延べ面積に対する賃貸可能面積の割合）が同じ値に収斂する傾向があることに留意すべきである。
ロ 土地残余法を適用して土地の収益価格を求める場合は、建物の価格に建物の還元利回りを乗じて得た額を建物の償却前の純収益から控除した純収益を還元して求める。
ハ 直接還元法における純収益は必ずしも標準化された純収益を採用するとは限らないが、採用する還元利回りは採用した純収益に対応したものを求めるべきである。
二 DCF法による収益価格は投資元本の回収部分及び投資利益から構成されており、DCF法によってアプローチされた正常価格は投資家がこれから投資して採算に合うと期待する投資価値を求める価格といえる。
（1）ハのみ
（2）二のみ
（3）イと二
（4）ロとハ
（5）ハと二
[問題１６]賃料に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
イ 賃料は新規賃か継続賃料かにかかわらず、実質賃料として試算賃料を求める必要がある。
ロ 賃料の算定の期間は、宅地並びに建物及びその敷地の賃料にあっては１月を単位とするのが原則である、。
ハ 基礎価格に期待利回りを乗じて得た額には、一時金の運用益に相応する経済価値は含まれない。
二 家賃の正常賃料の鑑定評価は積算賃料及び比準賃料を関連づけて求めるが、収益賃料は循環論法になるので適用を避けるべきである。
ホ 賃貸事例比較法は、賃貸借という収益性に着目しており、賃貸事例が少ない場合には代替的な賃貸借を想定して適用すべきである。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）正しいものはない
[問題１７]幹線道路沿いの1,000㎡の整形地である更地の鑑定評価についての次のイから二までの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組み合わせはどれか。なお、建ぺい率60％、容積率200％の準工業地域の指定があるものとする。幹線道路沿いにはファミリーレストランやガソリンスタンドが建ち並ぶが、最近、廃業するケースが増えている。対象地は従前、工場として利用されていたが取り壊されている。背後は、第一種住居地域の指定がある普通住宅地域である。
イ この場合、対象不動産を住宅見込地として近隣地域を把握することもあり得る。
ロ 近隣地域を郊外路線商業地域として把握し、広域的な商圏をもつ郊外型の大規模小売店舗を最有効使用と判定した場合、取引事例は同一需給圏内の代替競争不動産である必要がある。
ハ 地域要因の比較及び個別的要因の比較について、それぞれの地域における個別的要因が標準的な土地を設定する方法を採用し、近隣地域外の同一幹線道路沿いの3,000㎡の取引事例を鑑定評価の手順に従って適切に選択した場合、規模についての分析は取引事例の個別的要因の標準化補正として表現されることもあるし、地域要因の比較として表現されることもあり得る。
二 近隣地域を郊外路線商業地域として把握した場合に、採用した複数の取引事例を時点修正するときには、取引時点が同じであっても、それぞれ異なった変動率として査定することはあり得る。
（1）イのみ
（2）二のみ
（3）イトロ
（4）ロとハ
（5）ハと二
[問題１８]鑑定評価手法の適用に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（1）収益還元法は、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であるが、賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合には収益分析法が活用されるべきである。
（2）原価法は、対象不動産が現に存在するものでないときは、価格時点における再調達原価を適切に求めることができる場合に限り適用することができる。この場合には、現に存在するものとして付加する想定上の条件が妥当なものでなければならない。
（3）取引事例比較法の適用に当たっては、多数の取引事例を収集し、価格の指標となり得る事例を選択を行わなければならないが、その有効性を高めるため、取引事例はもとより、売り希望価格、買い希望価格、精通者意見等の資料を幅広く収集するよう努めるものとする。
（4）積算法の適用に当たり、基礎価格は対象不動産について賃料の算定の期間の期首における元本価格として、原価法及び取引事例比較法により求めるものとする。
（5）継続賃料に係る賃貸事例比較法の適用に当たっては、特に賃貸借の市場が成熟している地域においては多くの継続に係る賃貸借等の事例を収集することが可能であり実証的かつ客観性を有するが、収集した事例には賃貸借等の当事者間の個別の事情があるので、その内容を検討の上、適切と認められるものを選択しなければならない。
[問題１９]鑑定評価の手順に関する下記の記述において、下線部分のうち誤っている箇所はいくつあるか。
鑑定評価を行うためには、イ 合理的かつ合法的な認識と判断に基づいた一定のロ 秩序的な手順を必要とする。この手順は、一般にハ 対象不動産の確定、処理計画の策定、対象不動産の確認、資料の収集及び整理、資料の検討及び価格形成要因の分析、二 鑑定評価方式の適用、試算価格又は試算賃料の調整、鑑定評価額の決定並びにホ 鑑定評価書の作成の作業から成っており、不動産の鑑定評価に当たっては、これらを秩序的に実施すべきである。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）すべて誤っている
[問題２０]対象不動産は、貸家及びその敷地（中層の共同住宅）であり、賃貸物件として良好な管理の下に稼働し、築後2年を経過しているが、現在周辺の同種の共同住宅の賃料水準より高い水準で賃貸されている。不動産鑑定士Aが鑑定評価手法を適用したところ、積算価格と比準価格は収益価格と比較して約20％低く試算された。
そのため、各手法に共通する価格形成要因に係る判断の整合性に関して試算価格を再吟味することとしたが、その場合の検討内容として次のイからホまでの記述のうち、不適切なものはいくつあるか。
イ 対象不動産が周辺の同種の共同住宅と比較して高い水準で賃貸されていることについての分析が不十分であり、そのため十分に積算価格に反映されていないものがあるのではないか。
ロ 積算価格には、既に対象不動産が賃貸物件として良好な管理の下に稼働していることが十分反映されていなかったのではないか。
ハ 比準価格には、対象不動産が周辺の同種の共同住宅と比較して高い水準で賃貸されていることが十分反映されていなかったのではないか。
二 収益価格を求める際に、現在入居している賃借人は新築当時に入居したものであり、今後の賃料改定や賃借人の入替えにより実際支払賃料が値下がりしていくリスクを十分反映していなかったのではないか。
ホ 収益価格を求める際の総費用に係る諸経費等として、減価償却費、維持管理費等とともに対象不動産において将来必要となる大規模修繕費等を毎期計上していたが、計上額が少なすぎたのではないか。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）不適切なものはない |
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