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| 平成２１年不動産鑑定士試験短答式試験問題 |
[問題２１]土壌汚染に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組み合わせはどれか。
イ 専門職業家としての注意を尽くしても土壌汚染が存するか否かが不明な場合、依頼者の同意を得て汚染の除去等の措置がなされるものとしてどういう条件を付加して鑑定評価を行うことができる。この場合、想定上の徐建を条件を付加するためには、条件設定に係る実現性及び合法性の2要件を満たすことが必要である。
ロ 土壌汚染対策法第7条の規定により都道府県知事から汚染の除去等の措置を講ずべきことを命ぜられた場合において、汚染の除去が行われた場合にあっては、汚染が存しないとして鑑定評価を行うが、汚染の除去等の措置が行われた後でも、心理的嫌悪感等による価格形成への影響を考慮しなければならない。
ハ 土壌汚染対策法第5条の指定区域の指定がなされている場合には、汚染が存することを前提に鑑定評価を行うものとするが、指定区域の指定が解除され指定区域台帳から削除された場合には、土壌汚染が存しないとして鑑定評価を行うことができる。
二 不動産鑑定士が専門職業家としての注意を尽くして公的資料の確認、実地調査、聴聞等を行った結果、土壌汚染の存在の端緒の確認ができなかった場合で、土壌汚染が価格形成要因に大きな影響を与えることがないと判断されるときには、土壌汚染がないものとしてという想定上の条件を付加して鑑定評価を行うことができる。
ホ 依頼目的や依頼条件による制約がある場合において、自己の調査分析能力の範囲内で土壌汚染に係る価格形成上の影響の程度を推定して鑑定評価を行うことができるのは対象不動産と比較可能な類似の事例が存在し、かつ当該要因が存することによる減価の程度等を客観的に」予測することにより鑑定評価額への反映が可能であると認められるときである。
（1）イとロと二
（2）ロとハと二
（3）ハと二とホ
（4）イとロとハと二
（5）イとハと二とホ
[問題２２]鑑定評価報告書に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
イ 鑑定評価報告書の作成に当たっては、まずその鑑定評価の過程において採用した全ての資料を整理し、価格形成要因に関する判断、鑑定評価方式の適用に係る判断等に関する事項を明確にして、これに基づいて作成すべきである。
ロ 鑑定評価報告書の作成に当たっては、特に鑑定評価額の決定の理由について依頼者その他第三者に対して十分に説明し得るものとするように努めなければならない。
ハ 価格時点は鑑定評価報告書に必ず記載しなければならないが、実査日については現地調査を行わない場合でもあるので、必ずしも記載する必要はない。
二 対象不動産等の所在を明示した地図、土地又は建物等の図面、写真等の確認資料、事例資料等は、必ず鑑定評価報告書に添付しなければならない。
ホ 他の専門家が行った調査結果等を活用するため入手した調査報告書等の資料につていは、当該他の専門家の同意が得られなかったとしても、第三者に対する説明責任上必ず附属資料として添付する必要がある。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）正しいものはない
[問題２３]鑑定評価報告書に記載すべき事項に関する次のイからハまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組み合わせはどれか。
イ 対象確定条件又は依頼目的に応じ付加された地域要因若しくは個別的要因についての想定上の条件についてそれらが妥当なものであると判断した根拠を明らかにするとともに、必要があると認められるときは、当該条件が付加されない場合の価格等の参考事項を記載すべきである。
ロ 価格を求める鑑定評価においては、その依頼目的及び条件に応じ、当該価格を求めるべきと判断した理由を記載しなければならない。
ハ その不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士の対象不動産に関する利害関係又は対象不動産の所有者との縁故若しくは特別の利害関係の有無及びその内容について記載しなければならない。
（1）ロのみ
（2）イとロ
（3）イとハ
（4）ロとハ
（5）イとロとハ
[問題２４]借地権に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組み合わせはどれか。
イ 借地権の鑑定評価に当たっては、当該借地権の存する土地の、更地又は建付地としての価格形成要因についても分析する必要がある。
ロ 借地権の鑑定評価額を求める場合における、土地残余法の適用に際しては土地に係る固定資産税及び都市計画税を総費用に計上する。
ハ 建物の土台、柱などが破損し、壁等が剥落している等の建物について、その建物の朽廃の可能性についての判断は、借地権の鑑定評価額を決定するに当たって、総合的に勘案すべき事項である。
二 借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域における借地権の鑑定評価額は、借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格を標準とし、土地残余法による収益価格及び当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格を比較考量して決定するものとする。
ホ 借地権付建物について、その全体の鑑定評価の内訳として借地権のみを鑑定評価の対象とする場合には、部分鑑定評価に該当する。
（1）イとホ
（2）ロと二
（3）イとハと二
（4）ロと二とホ
（5）すべて誤っている
[問題２５]更地の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
イ 土地残余法とは、建物等の価格を収益還元法以外の手法によって求めることができる場合に、敷地と建物等からなる不動産について建物等に帰属する純収益から敷地の収益価格を求める手法をいう。
ロ 配分法及び土地残余法を適用する場合における取引事例及び収益事例は、敷地が最有効使用の状態にあるものを採用すべきである。
ハ 土地の再調達原価を直接法によって求める場合は、対象不動産の素材となった土地（素地）の価格並びに実際の造成又は建設に要した直接工事費、間接工事費、請負者の適正な利益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細（種別、品等、数量、時間、単価等）が判明ている場合には、これらの明細を分析して適切に補正し、かつ、必要に応じて時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って、対象不動産の再調達原価を求めるものとする。
二 取引事例比較法で採用する土地の取引事例Aと土地残余法で採用する賃貸事例aが同一の不動産上にあった場合において、対象不動産の存する近隣地域との地域要因の格差は同じでなければならない。
ホ 対象不動産が既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難なことが明らかな場合は、原価法を適用する必要はなく、その理由を鑑定評価報告書に記載する必要もない。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）すべて誤っている
[問題２６]建付地の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
イ 建付地は、建物等と結合して有機的にその効用を発揮しているため、建物等と密接な関連を持つものであり、したがって、建付地の鑑定評価は、建物等と一体として継続使用することが合理的である場合において、その敷地について独立鑑定評価をするものである。
ロ 建付地の鑑定評価額は、原則として更地としての鑑定評価額を限度とし、配分法に基づく比準価格及び土地残余法に準ずる方法に基づく収益価格を関連づけて決定するものとする。
ハ 建付地の鑑定評価に当たっては、当該建付地の更地としての最有効使用との格差、更地化の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮すべきである。
二 最有効使用の観点から建物等を取り壊すことが妥当と認められる場合におけるその敷地の鑑定評価は、建付地の鑑定評価として行うのではなく、自用の建物及びその敷地の鑑定評価として、建物等と一体として鑑定評価の対象とすべきである。
ホ 敷地が最有効使用の状態にある賃貸用不動産の敷地として使用されている建付地の価格は、更地の場合に必要となる建物の建築に要する未収入期間を考慮する必要がなく、更地としての価格を上回るケースもあり得る。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）すべて誤っている
[問題２７]14階建ての分譲マンションの1室（区分所有建物及びその敷地）の鑑定評価を依頼された。その鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
イ 対象不動産が専用庭の専用使用権を有する1階にあった場合、専用庭は共用部分であるから、比準価格の算定に当たっては、専有部分の経済価値に反映する必要はない。
ロ このマンションの1棟の敷地から100ｍほど離れた土地を区分所有者が隔地駐車場として一体利用し、管理規約で規約敷地として定めている場合、１棟の建物及びその敷地の積算価格の算定に当たっては、当該駐車場の面積を１棟の敷地面積に加える必要はない。
ハ 積算価格は、区分所有建物の対象となっている１棟の建物及びその敷地の積算価格を求め、当該積算価格に当該１棟の建物の各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗ずることにより求める。
二 新築当初は居室として分譲された３階の３０３号室を評価する際の位置別効用比の算定に当たっては、３０１号室についても３階の他の居室と同様に効用比の算定を行う必要がある。
ホ 対象不動産が第三者に賃貸中の１室であった場合、その鑑定評価額は実際実質賃料（売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。）に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）誤っているものはない
[問題２８]区分地上権に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（1）区分地上権お鑑定評価額は、設定事例等に基づく比準価格、土地残余法に準じて求めた収益価格及び区分地上権の立体利用率により求めた価格を関連づけて得た価格を標準とし、区分地上権の設定事例等に基づ区分地上権割合により求めた価格を比較考量して決定するものとする。
（2）区分地上権とは、工作物を所有するため、地価又は空間に上下の範囲を定めて設定された地上権をいうものであり、地下鉄の駅の地上出入口のように地表面に連接するものは設定の対象とならない。
（3）区分地上権の価格は、一般に区分地上権設定地の経済価値を基礎として、権利の設定範囲における権利利益の内容により定まり、区分地上権設定地全体の経済価値のうち、平面的・立体的空間の分割による当該権利の設定部分の経済価値及び設定部分の効用を保持するため他の空間部分の利用を制限することに相応する経済価値を貨幣額で表示したものである。
（4）区分地上権設定地の経済価値は、当該設定地の最有効使用に係る階層等に基づいて生ずる上下空間の効用の集積である。したがって、区分地上権の経済価値は、その設定地全体の効用との関数関係に着目して、その設定地全体の経済価値に占める割合として把握される。
（5）自己の所有する土地であっても、工作物を所有することを目的として、地下又は空間に上下の範囲を定めて、区分地上権を設定することができる。
[問題２９]事例の収集及び選択に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
イ 時系列的な価格水準の推移を把握し、概観的な価格水準をも判断する必要があり、この価格水準の一定の推移動向から著しく上下に乖離した事例を採用する場合には特に慎重を期するべきである。
ロ 知人、親族間等人間関係による恩恵的な取引があると認められるときは、収集及び選択の対象となり得るが、事情補正として考慮する必要があり、減額すべき場合と増額すべき場合がある。
ハ 土地の同一の取引について、売主不動産業者側から聴取して作成された取引事例と買主側から聴取して作成された取引事例があったが、ともに近隣地域内にあり規範性が高く、事例選択の他の要件も満たしており、また売買日及び単価が異なることから多面的に分析が可能であるので、ともに取引事例として選択した。
二 更地の鑑定評価に当たって、自用の建物及びその敷地の取引事例を選択して試算する場合、配分法を適用することが必要である。
ホ 区分地上権の比準価格を求めるに当たって、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等において設定契約の内容の類似している区分地上権の新規設定事例及び取引事例を収集した。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）すべて正しい
[問題３０]価格に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組み合わせはどれか。
イ 同一の土地について、更地として鑑定評価を行った場合と最有効使用が実現している建付地として鑑定評価を行った場合とでは、鑑定評価額は必ずしも一致しない。
ロ 土地について借地権が付着している場合、借地権の価格と底地の価格の合計額は、当該土地を建付地として鑑定評価を行った場合の価格と同一水準になるべきものである。
ハ 建物及びその敷地について、自用の建物及びその敷地として求めた積算価格と貸家及びその敷地として求めた積算価格は一致すべきものである。
二 証券化対象不動産についてDCF法によって求めた収益価格と直接還元法によって求めた収益価格は、理論的には同一水準になるべきものである。
ホ 同一の現況農地について、不動産鑑定評価基準上、農地として鑑定評価を行った価格と宅地見込地として鑑定評価を行った価格は一致することがある。
（1）イと二
（2）ロとホ
（3）ハと二
（4）ハとホ
（5）ロとハと二 |
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