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| 平成２１年不動産鑑定士試験短答式試験問題 |
[問題３１]継続中宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合には、契約の内容及び契約締結の経緯、契約上の経過期間及び残存期間等の事項を総合的に勘案して鑑定評価額を決定する必要がある。
一方、契約上の条件又は使用目的が変更されることに伴い賃料を改定する場合の鑑定評価に当たっては、上記の事項のほか、特に一定の事項を総合的に勘案するものとされているが、次のイから二までに掲げるもののうち、これに該当するものはいくつあるか。
イ 賃貸借等の態様
ロ 契約上の条件の変更内容
ハ 契約上の使用目的の変更内容
二 増改築承諾料が支払われるときはその額
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）すべて該当する
（5）該当するものはない
[問題３２]継続賃料に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組み合わせはどれか。
イ 継続賃料を求める鑑定評価の手法としては、差額配分法、利回り法、スライド法及び賃貸事例比較法がある。
ロ 宅地の継続賃料を求める際には、底地に対する利回りの推移、動向を総合的に勘案しなければならないが、これは近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等における対象不動産と類似の不動産の底地価格に対する適正な利回りを把握することによって、当該宅地の賃貸人に帰属する適正な賃料を算定する際の期待利回りを求めることができるからである。
ハ 非堅固の建物所有を目的とする借地権を堅固の建物所有を目的とする借地権に変更することに伴って地代を改定する場合、これに伴う地上建物の経済価値の増分のうち適切な部分に即応する賃料を、継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合を想定した場合における賃料に加算して決定する。
二 住宅用の建物を建築することを目的とした借地契約を、店舗兼住宅用の建物を建築することを目的とした借地契約に変更することに伴って地代を改定する場合、条件変更承諾料が支払われるときはこの額を総合的に勘案する必要がある。
ホ 家賃の継続賃料の鑑定評価に当たっては、土地の公租公課の推移、動向はほとんど影響がない。
（1）イとハ
（2）ロとハ
（3）ロと二
（4）ハとホ
（5）二とホ
[問題３３]証券化対象不動産の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
イ 証券化対象不動産以外の投資用の賃貸大型不動産の鑑定評価を行う場合にも、不動産鑑定評価基準第３章に準じて、鑑定評価を行わなければならない。
ロ 不動産鑑定士は、証券化対象不動産の鑑定評価を行う場合にあっては、証券化対象不動産の証券化等が円滑に行われるよう配慮しつつ、鑑定評価に係る資料及び手順等を依頼者に説明し、理解を深め、かつ、協力を得るものとする。
ハ 自らが入手した証券化対象不動産に係る収益又は費用の額その他の資料を活用する場合のみならず、依頼者から入手した証券化対象不動産に係る収益又は費用の額その他の資料を活用してDCF法による収益価格を求める場合にも、その妥当性や判断の根拠等を鑑定評価報告書に記載しなければならない。
二 証券化対象不動産の鑑定評価に当たって、依頼者から１年前に作成されたエンジニアリングレポートのみ入手できたが、それが直近のものであり、かつ、大きな状況の変化がないことが確認できたので、その内容を分析・判断した上で鑑定評価に活用した。
ホ エンジニアリングレポート及びDCF法等を適用するために必要となる資料等の入手が複数回行われる場合並びに対象不動産の実地調査が複数回行われる場合にあっては、各段階ことの確認及び記録が必要であることに留意しなければならない。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）すべて誤っている
[問題３４]証券化対象不動産に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
イ 実地調査においては、建物竣工図等を用いて、建物内部と照合を行う必要があることから、建物の内覧を行うことが必須であり、建物内部への立入調査ができない箇所がある場合には、別の実地調査日を設けて必ず確認しなければならない。
ロ 処理計画の策定に当たっての依頼者への確認は、対象不動産の鑑定評価を担当する不動産鑑定士以外の者が行うことがあってもよい。
ハ 処理計画の策定に当たっての確認事項の記録については、確認を行った年月日、確認を行った不動産鑑定士の氏名、確認の相手方の氏名及び職業、確認を行った場所等に関する記録を作成し、及び鑑定評価報告書の附属資料として添付する必要がある。
二 賃貸借契約が統一された契約書フォームを用いて作成されている場合は、依頼者よりその旨の表明を受けて代表例の確認と個別の契約における特約などの有無の確認を十分に行うことにより、賃貸借契約書のすべてを確認しなくてもいいことがある。
ホ 処理計画の策定に当たっては、エンジニアリングレポート、DCF法等を適用するために必要となる資料その他の資料の主な項目及びその作成時期を、あらかじめ、依頼者に対し確認しなければならない。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）すべて正しい
[問題３５]証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
イ 証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、DCF法を適用しなければならない。この場合において、併せて直接還元法を適用することにより検証を行うことが適切である。
ロ 鑑定評価報告書には、DCF法で査定した収益価格（直接還元法による検証を含む）と原価法及び取引事例比較法等で求めた試算価格との関連について明確にしつつ、鑑定評価額を決定した理由について記載しなければならない。
ハ DCF法による収益価格を求める場合に当たっては、最終還元利回り、割引率、収益及び費用の将来予測等査定した個々の項目等に関する説明に加え、それらを採用して収益価格を求める過程及びその理由について、経済事情の変動の可能性、具体的に検証した事例及び論理的な整合性等を明確にしつつ、鑑定評価報告書に記載しなければならない。
二 DCF法による収益価格を求めるに当たっては、必ず、依頼者から入手した対象不動産に係る収益及び費用の額その他の資料をそのまま活用して、純収益の精緻化を図ることに努めなければならない。
ホ 複数の不動産鑑定士が共同して複数の証券化対象不動産の鑑定評価を行う場合にあっては、DCF法の適用において活用する最終還元利回り、割引率、収益及び費用の将来予測等について対象不動産相互間の論理的な整合性を図らなければならない。
（1）1つ
（2）2つ
（3）3つ
（4）4つ
（5）すべて正しい
[問題３６]証券化対象不動産の鑑定評価におけるDCF法の収益費用項目に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（1）運営収益から運営費用を控除して得た額が運営純収益であり、運営純収益に一時金の運用益を加算した額が純収益である。
（2）対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用のうち、貸室部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入を共益費収入といい、運営収益に計上される。
（3）対象不動産の管理業務に係る経費をプロパティマネジメントフィーといい、信託報酬、特別目的会社・投資法人・ファンド等に係る事務費用、アセットマネジメントフィー等とともに運営費用に計上される。
（4）看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等の返還を要しない一時金等の収入はその他収入とし、運営収益に計上される。
（5）新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等をテナント募集費用等というが、運営費用に計上されない。
[問題３７]下記の対象不動産について、共同住宅用地として一体利用することを想定する場合の開発法による価格として正しいものは、次のうちどれか。なお、開発想定の数値等は、計算作業の簡略化を図るため単純化している。
[対象不動産の状況及び開発想定]
全体敷地 2,000㎡
総建築戸数 50戸
建築工事費 250,000円/㎡
建築延面積 4,000㎡
3階の分譲価格※ 500,000円/㎡
※専有面積当たりの分譲価格
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各階合計専有面積 |
階層別効用比 |
| 5階 |
700㎡ |
110 |
| 4階 |
700㎡ |
110 |
| 3階 |
700㎡ |
100 |
| 2階 |
700㎡ |
100 |
| 1階 |
700㎡ |
100 |
位置別効用比は考慮外とする。
土地の造成費 0円
付帯費用 分譲総収入の10％
価格時点から販売終了時点までの期間 9か月
（販売は、6か月目で50％、残りは9か月目で完売した。）
価格時点から建築工事費の支払時点までの期間 6か月
価格時点から付帯費用の支払時点までの期間 8か月
（建築工事費及び付帯費用の支払は一括で、上記の時点で行う。）
投下資本収益率 1％/月
投下資本収益率に対応する複利現価率
期間 6か月 0.95
8か月 0.93
9か月 0.92
（1）530,100,000円
（2）540,510,000円
（3）553,350,000円
（4）575,280,000円
（5）582,440,000円
[問題３８]下記の対象不動産の新規賃料を試算したところ、月額実質賃料は520,000円と求められた。その場合の月額支払賃料の1㎡当たりの単価として正しいものは、次のうちどれか。なお、平均的なテナントの入替年数は3年とし、更新料は考慮せず、運用利回りは2％、年賦償還率（2％、3年）は0.34とする。
＜対象不動産の契約概要＞
用 途：賃貸事務所
契約期間：平成21年8月1日～平成23年7月末日
専有面積：200㎡
敷 金：月額支払賃料の7か月分（預かり金的性格の一時金）
礼 金：月額支払賃料の1か月分（賃料の前払的性格の一時金）
（1）2,400円/㎡
（2）2,500円/㎡
（3）2,600円/㎡
（2）2,700円/㎡
（1）2,800円/㎡
[問題３９]区分所有建物及びその敷地について価格時点から12年の間、毎年1,000,000円の償却前純収益が得られると予測されている。また復帰価格について、下記の異なる2つの予測がなされるとする。
①賃貸借が終了後、価格時点より10％の価格下落で売却できることが予測される場合
②賃貸借が終了後、償却前純収益が10％下落して売却できることが予測される場合
当該物件の①の予測の下における収益価格から②の予測の下における収益価格を差し引いた差額として正しいものは、次のうちどれか。割引率8％、最終還元利回り10％として、売却費用や賃借人募集期間については考慮せず、収益価格については10万円未満を四捨五入とする。
途中の複利計算式は下記の数値から選択して計算するものとする。
（1）300,000円
（2）400,000円
（3）500,000円
（4）600,000円
（5）700,000円
[問題４０]建物及びその敷地の継続賃料の鑑定評価を行うに当たって、下記のケースで差額配分法を適用した場合の試算賃料として正しいものは、次のうちどれか。ただし、ここでの試算賃料は月額実質賃料を求めるものとする。なお、対象不動産の経済価値に即応した適正な賃料としては、実質賃料を求めるものとし、計算作業の簡略化を図るため積算法により求めるものとする。
価格時点：平成21年5月17日
対象不動産：賃貸事務所（5階建て事務所の4階部分）
賃貸借契約の状況：平成19年5月17日から2年間の普通借家契約、価格時点において、契約更新を迎 える。
月額支払賃料 1,000,000円
敷金（預り金的性格の一時金） 月額支払賃料の12か月分
対象不動産の価格時点における基礎価格（4階部分に対応する土地・建物）200,000,000円
対象不動産の価格時点における必要諸経費等（年額）5,000,000円
敷金の運用利回り 2.0％
継続賃料利回り 4.0％
期待利回り 5.0％
還元利回り 5.5％
対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料と実際実質賃料との間に発生している差額のうち貸主に帰属する部分（差額配分割合）50％
（1）1,050,000円
（2）1,115,000円
（3）1,125,000円
（4）1,130,000円
（5）1,135,000円 |
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