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不動産鑑定評価基準

総論
第1章
不動産の鑑定評価に関する基本的考察
第2章
不動産の種別及び類型
第3章
不動産の価格を形成する要因
第4章
不動産の価格に関する諸原則
第5章
鑑定評価の基本的事項
第6章
地域分析及び個別分析
第7章
鑑定評価の方式
第8章
鑑定評価の手順
第9章
鑑定評価報告書

各論
第1章
価格に関する鑑定評価
第2章
賃料に関する鑑定評価
第3章
証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価

留意事項

不動産鑑定評価基準運用上の留意事項

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平成28年不動産鑑定士試験（短答式・論文式）日程

	短答式試験	論文式試験
試験日	平成28年5月15日（日曜日）	平成28年 8月6日（土曜日）　　　　～ 8月8日（月曜日）
合格発表	平成28年6月29日（水曜日）	平成28年10月21日（金曜日）

平成28年度不動産鑑定士試験について

不動産鑑定士情報

不動産鑑定士とは？

質問です。不動産の価格を決定できるのは誰でしょう？
　　

不動産鑑定士は他の国家資格とはちょっと違います。

実務修習・実地演習概要

鑑定評価を体験！

不動産鑑定士試験概要

試験制度について
平成18年度より不動産鑑定士試験は、2段階選抜方式になりました。　

難易度は？
不動産鑑定士試験は、司法試験、公認会計士試験と並ぶ３大国家資格と言われています。

合格率は？
2段階選抜式になってますが、最終合格率はどの位でしょう？

学習方法他
管理人の経験から言わせてもらいます。

不動産鑑定士試験の問題形式
年齢、学歴、国籍、実務経験等に関係なく、誰でも受験できます。論文式試験については、平成19年、20年、21年に実施の短答式試験に合格した者が受験できます。

不動産鑑定士試験講座

受験予備校の利用は必須です。独学での勉強は百害あって一利なしです。予備校としては、次の3校が有名です。

資格の学校TAC
受験者の7，8割は利用している最大手

Wセミナー
おすすめ「演習道場」
※2009年7月16日早稲田経営出版より事業譲渡のお知らせが公表され、同年9月1日を目途に早稲田セミナーの事業をTACに譲渡する旨発表がありました。

LEC東京リーガルマインド
LECオリジナル講座

各予備校一長一短ですので、ダブルスクールは当たり前のようになっています。

時間だけでなく、十分なお金を投資しなければこの試験には合格しません。

メインとなるコースを一つ決て、足りない部分を他の学校の単科等の講座で補う形でも良いと思います。

通学か通信か
通学できる環境にあれば、これが一番ベストです。

本試験過去問集

短答式試験問題：不動産に関する行政法規・不動産の鑑定評価に関する理論

平成21年不動産鑑定士試験短答式試験問題

国土交通省による回答はこちらから
H21鑑定理論　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　H21行政法規

平成20年不動産鑑定士試験短答式試験問題

国土交通省による回答はこちらから
H20鑑定理論　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　H20行政法規

論文式試験問題：民法・経済学・会計学・不動産の鑑定評価に関する理論・演習問題

平成21年不動産鑑定士試験論文式試験問題
平成20年不動産鑑定士試験論文式試験問題

修了考査について

参考書等

新要説不動産鑑定評価基準
　言わずと知れた、不動産鑑定士試験のみならず、不動産鑑定士等のバイブルです。
　旧制度においては、この本からの記述で合格できた問題もあります。解説部分の精読をお勧めします。

土地価格比準表
　不動産鑑定実務において必須です。土地の画地条件、個別格差はこの表に基づき算出します。
　本試験において、「土地価格比準表を参考に」と記載することも有効と思われます。

特殊な画地と鑑定評価
　旧３次試験においては、この本の類例が多々見受けられました。

賃料(地代・家賃)評価の実際
　鑑定評価の実証性を重視し、理論に裏付けされた実務書となっています。現在は廃刊になっていますが、改訂前の「賃料（家賃）評価の実際」での複合不動産の還元利回りの求め方は参考になりました。

受験参考書・実務書等はこちらから

鑑定理論ワンポイントアドバイス

不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価の三方式に基づき、不動産の価格を決定します。
　　
このことを演習問題だけではなく、理論問題においても常に念頭においてください。対象不動産の確定・確認・各要因分析はなんのために行うんですか？方式を適用して、不動産の価格を求めるためですね。方式を適用できなければ、不動産の価格を求めることはできません。

鑑定評価においてもっとも重要な事は、三方式を適用できるかどうかです。したがって、本試験において、方式の記述ミスは命取りです。方式は正確に記述できるようにしておいてください。　電卓のテクニックはその後です。

各類型：更地、建付地、借地権及び底地、区分地上権、農地、林地、宅地見込地、自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地、借地権付建物、区分所有建物及びその敷地、借家権の鑑定評価額はどうやって、どの価格を関連づけて（付けてではないです）、どの価格を比較考量するのか正確に記述できますか？
　

総合的勘案事項は、最初の項目が最も重要です。時間がなくて全部を記述できない場合は、例えば貸家及びその敷地の場合は、最初の1.「将来における賃料改定の実現性とその程度」と、最後の7.「借家権価格」の項目を記述するか、「7項目を重視している。」と記述してあるだけでも、印象が違います。試験委員にわかっているんだな、とアピールすることができます。

区分所有建物及びその敷地で、専有部分が自用の場合と、賃貸されている場合とでは適用する方式が違います。

　専有部分が自用の場合、「積算価格は、一棟の建物及びその敷地の積算価格に、当該一棟の建物の各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗じて求める。」　この記述がないと、致命傷です。

宅地見込地のキーワードは、「熟成度」です。このキーワードと、「都市の外延的発展を促進する要因の近隣地域に及ぼす影響度」等総合的勘案事項を記述していないと、アウトです。

建物の鑑定評価額はどうやって求めますか？建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合と、市場性を有しない場合とでは求める価格の種類と、適用する方式が違いますね。建物について問われたらこの基準の文言を真っ先に記述すべきです。

　建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合における部分鑑定評価においても、建物について「部分鑑定評価を行う」です。するではありません。するのは建付地です。

これまでの不動産鑑定士試験で唯一出題されていない論点が、「空中権」です。代表的な例は、東京駅ですね。空中権も基礎となる価格は「更地」です。「空中権」＝「余剰容積利用権の価格」は、更地価格を上限とします。

鑑定理論を決して批判してはいけません。自分の意見を書いてはいけません。自論は鑑定士になってから述べてください。

受験生が以外に忘れてしまうのが公示価格との規準です。これを忘れたら100％落ちます。
しかし、地価公示業務上、基準地との規準義務はありません。
本試験では、時間のロスを避けるため、規範性の高い公示地1件のみと規準し、他は省略するのが良いと思います。
「時間の制約により省略した。」この記述があれば、上記知識をアピールできます。